Lagebericht

Rechtliche Grundlagen
Der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) wurde 1899 gegründet. Sein Sitz befindet sich in 22589 Hamburg, Heidrehmen.

Ziele und Strategien
Ziel der Genossenschaft ist vorrangig die Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Dazu kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Der BVE investiert regelmäßig und umfänglich in seine Bestände und ergänzt diese sinnvoll durch Neubauten. Als Mitgliederförderung versteht der BVE auch eine faire Mietenpolitik.

Auch wenn das Hauptziel nicht die Gewinnmaximierung des Unternehmens ist, muss der BVE als Genossenschaft wirtschaftlich agieren und Rahmenbedingungen berücksichtigen, um seine Ziele sozial ausgewogen, klimagerecht, umweltschonend und generationsübergreifend nachhaltig abzusichern.

Organisation
Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener Verantwortung und ist der Kontrolle des Aufsichtsrats und der Vertreterversammlung unterworfen. Alle für die Wohnungsversorgung der Mitglieder anfallenden wesentlichen Aufgaben in der Genossenschaft werden von den Bereichen Kaufmännisches Immobilienmanagement, Technisches Immobilienmanagement, Projekte, Innovation, Finanz- und Rechnungswesen, Grundstückswesen sowie Menschen & Kommunikation wahrgenommen. Dem Technischen Immobilienmanagement ist ein Servicebetrieb zur Durchführung von Reparaturaufträgen innerhalb der Wohnanlagen unserer Genossenschaft angegliedert.

Compliance
Neben bereits bestehenden Compliance-Richtlinien in Form systemintegrierter Kontrollen zur Gewährleistung des Vier-Augen-Prinzips, Regelungen zur Auftragsvergabe und zur Rechnungsprüfung und -anweisung sowie einer Innenrevision gibt es einen Verhaltenskodex für alle Mitarbeitenden, um mit klaren Rahmenbedingungen möglicherweise auftretenden Situationen vorzubeugen, die ihre Integrität infrage stellen könnten. Es bestanden auch im Jahr 2024 keine vertraglichen Bindungen über Dienstleistungen oder ähnliche Beziehungen zwischen dem BVE und Mitgliedern des Aufsichtsrats oder des Vorstands, die über die eigentliche Aufgabenwahrnehmung im Aufsichtsrat bzw. Vorstand hinausgehen. Dies gilt auch für die BVEDIENSTE GmbH.

Marktstellung
Am 31. Dezember 2024 bewirtschaftete der BVE 14.584 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 970.952,49 m² sowie sieben Kindertagesstätten, 152 gewerbliche Objekte und 35 Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 29.131,15 m². Damit ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg.

Darüber hinaus umfasste der eigene Bestand 6.780 Garagen, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen, 3.333 Stellplätze im Freien sowie 1.238 sonstige Objekte. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Wohnungsanzahl per Saldo um 104 Wohnungen und die Wohnfläche um 7.257,46 m² erhöht. 111 Wohnungszugänge aus der Fertigstellung von Neubauten stehen Abgänge von 7 Wohneinheiten gegenüber, die im Wesentlichen aus Abrissen oder Zusammenlegungen resultieren.

Nachhaltigkeitsmanagement
Im Jahr 2016 hat der BVE eine Stelle für das Nachhaltigkeitsmanagement geschaffen. In den darauffolgenden Jahren wurde die Basis für die Nachhaltigkeitsarbeit aufgebaut. Neben einer Wesentlichkeitsanalyse wurde ein Kennzahlencontrolling, das Umweltmanagementsystem Ökoprofit und eine Berichterstattung nach den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) implementiert.

Klima (CO2-Bilanz)
Seit 2020 erstellt der BVE jedes Jahr eine CO2-Bilanz auf Basis des CO2-Tools der Initiative Wohnen.2050. Diese wiederum basiert auf den Standards des Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protokolls) und der GdW Arbeitshilfe 85. Die CO2-Intensität des gesamten Gebäudebestands liegt dieses Jahr bei durchschnittlich 20,96 kg CO2 / m² (klimabereinigt). Die Energieintensität des gesamten Gebäudebestands beträgt 144,74 kWh / m² (klimabereinigt).

Um die lokalen und nationalen Klimaziele zu erreichen, hat der BVE einen Klimapfad entwickelt. Dieser umfasst zahlreiche Maßnahmen in den Bereichen Energie, Neubau, Modernisierung, Mitglieder sowie CO2-Senken, die kontinuierlich umgesetzt werden. Im Zentrum des Klimapfades stehen vier zentrale Projekte, die zur Erreichung der Klimaziele und zur nachhaltigen Weiterentwicklung des Bestandes beitragen. 

Das erste große Projekt widmet sich der Transformation der Wärmeversorgung hin zu regenerativen Alternativen. Dazu werden objektspezifische Perspektiven erarbeitet und mit der Hamburger Wärmeplanung abgeglichen. Für einen Großteil der Gebäude stellt die Nutzung regenerativer Energien eine zukunftsweisende Lösung dar. Sie ist aber nicht in allen Fällen praktikabel. Hier setzen unsere beiden anderen Projekte an. Dabei analysieren wir gezielt Gebäude der Energieeffizienzklassen G und H – die sogenannten »worst performing buildings« mit einem Verbrauch von 200 kWh / m² und mehr. Ziel des zweiten Projekts ist es, diese Gebäude durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen in die Effizienzklassen E und D zu bringen. Dort, wo energetisch sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige Modernisierungen nicht möglich sind, wird im dritten Projekt der Ersatz durch Neubauten im Systemhausstandard angestrebt. Diese Neubauten erfüllen die Anforderungen an eine nachhaltige Energieversorgung und sind bis spätestens 2045 vollständig klimaneutral. Zusätzlich werden in beiden Fällen mögliche Nachverdichtungspotenziale identifiziert und umgesetzt. Das vierte Großprojekt konzentriert sich auf den Ausbau der regenerativen Stromerzeugung durch die flächendeckende Installation von Photovoltaikanlagen auf unseren Dächern.

In Hinblick auf die Klimaziele der Bundesregierung und des Klimaplans Hamburg hat der BVE bereits per 31.12.2024 über 61 % seiner CO2-Emissionen von 1990 bis 2045 im Bereich der Heizungswärme (ohne Warmwasser) erreicht. Dieser Erfolg begann schon vor 25 Jahren mit der Installation von Blockheizkraftwerken und dem Anschluss an die Hamburger Fernwärme. Zum Zwischenziel 2030 bzw. 2035 ergeben unsere Simulationen eine Einsparung von ca. 73 % bzw. 80 %.

Um dieses Ziel weiter zu präzisieren, haben wir unseren Klimapfad 2024 um eine objektbezogene Abschätzung der klimaneutralen Wärmeversorgung sowie eine energetische Perspektive ergänzt. Damit können wir die Simulationen zur Dekarbonisierung unseres Gebäudebestands bis 2045 weiter konkretisieren. Gleichzeitig ermöglichen erste Kostenschätzungen eine bessere Einschätzung des Finanzierungsbedarfs dieser Transformation und sichern so die nachhaltige Umsetzung unserer Klimastrategie.

Energie 
Die Tochtergesellschaft BVE-DIENSTE GmbH betreibt drei Blockheizkraftwerke (BHKW) in den Heizhäusern des BVE, womit 2.016 Wohnungen teilweise mit Wärme versorgt werden. Mit dem Betrieb von insgesamt 27 BHKWs in unseren Wohnanlagen durch unsere Tochtergesellschaft und externe Partner wird Wärmeenergie umweltfreundlich, energiesparend und dezentral erzeugt. Insgesamt werden 33 % unserer Wohnungen über diese Blockheizkraftwerke versorgt. Mit dem damit verbundenen Mieterstromkonzept wird der im BHKW erzeugte Strom unseren Mitgliedern durch einen externen Partner umweltfreundlich und kostengünstig angeboten. Dieses Konzept haben wir bereits für ca. 2.200 Wohnungen realisiert. Insgesamt werden heute bereits rund 75 % der BVE-Wohnungen durch Kraft-Wärme-Kopplung versorgt. Für 44 % aller BVE-Wohnungen erfolgt eine Wärmeversorgung durch Fernwärme. Vor allem die Nutzung der Fernwärme wird in den nächsten Jahren weiter ausgebaut. Wärme aus Fernwärme wird in den nächsten Jahren eine starke Emissionsminderung erfahren, sodass unsere fernwärmeversorgten Gebäude in Zukunft von einer CO2-reduzierten Wärmeversorgung und damit geringen CO2-Abgaben profitieren. Unsere BHKWs spielen in unserem Klimaplan derzeit eine Übergangsrolle. Als Brückentechnologie produzieren sie effizient Wärme und Strom und reduzieren damit die CO2-Emissionen. Durch ihre Funktion als zusammenhängendes Nahwärmenetz bieten sie zudem eine gute Grundlage für weitere energetische Quartierskonzepte.

Auch in Zukunft wollen wir weiter durch punktuelle Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsoptimierungen Energie sparen. In den Fokus werden hier auch vermehrt digitale Systeme zur Energieeinsparung rücken. Im Neubau werden von uns Niedrigenergiehäuser mit Wärmerückgewinnungsanlagen, Wärmepumpen oder auch Eisspeichern errichtet. Weiterhin wurde 2020 für die 18 Heizungsanlagen des BVE mit den höchsten Jahresenergieverbräuchen ein Energiemonitoring-Projekt mit sehr guten Erfolgen gestartet. Bis Ende 2022 konnten innerhalb von drei Jahren rund 12,8 Mio. kWh und 2,6 Mio. kg Emissionen eingespart werden. Aufgrund dieser positiven Entwicklung wurde 2024 ein weiterer langfristiger Monitoringvertrag abgeschlossen. Im Jahr 2025 erfolgte eine Ausweitung auf die 30 größten Heizungsanlagen des BVE. Diese Anlagen haben einen jährlichen Wärmeverbrauch von ca. 56,0 Mio. kWh. Jedes Prozent Einsparung spart hier nicht nur Emissionen, sondern auch Kosten für unsere Mitglieder. Darüber hinaus startete Ende 2023 ein weiteres Pilotprojekt, in dem zusätzlich Klein- und Nahwärmeanlagen digital optimiert werden. Seit Anfang 2025 haben wir zudem in einem weiteren Pilotprojekt 74 Wohnungen mit digitalen Thermostaten ausgestattet, hier erwarten wir eine Energieeinsparung von ca. 10 %.

Um den Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung zu erhöhen und gleichzeitig die finanzielle Belastung der Mitglieder zu reduzieren, hat der BVE 2022 ein Projekt zur Realisierung von Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) auf Bestandsdächern gestartet. Dabei führt der BVE die Maßnahmen nicht eigenständig durch, sondern setzt auf eine nachhaltige Energieversorgung durch Photovoltaik im Rahmen von Mieterstrommodellen. Dazu wurden zwei verschiedene Partner für die Ausstattung der Bestandsdächer und den Betrieb der Anlagen ausgewählt. Erste Pilotobjekte sind identifiziert und werden im Laufe des Jahres mit PV-Anlagen ausgestattet. Weitere potenzielle Gebäude wurden ebenfalls bereits zusammengetragen. Ziel ist es, gemeinsam mit den Partnern in den nächsten Jahren 4.000 Haushalten Mieterstrom anbieten zu können. Auch bei Neubauten plant der BVE PV-Anlagen. Darüber hinaus wird zukünftig bei Dachsanierungen immer die Möglichkeit einer Kombination von PV-Anlagen und Dachbegrünung geprüft. Mit diesen Anlagen wird lokaler, regenerativer Strom erzeugt, der für zukünftig notwendige Wärmepumpen und Mieterstrommodelle genutzt werden kann. Die Dachbegrünung ist dabei ein wichtiger Baustein gegen zunehmende Starkregenereignisse und verbessert den Ertrag der PV-Anlagen.

Energetische Quartierslösungen
Aus unserer Sicht ist das Quartier die Lösung für eine erfolgreiche klimaneutrale Wärmeversorgung. Nur in Einzelfällen mit sehr hohem Endenergieverbrauch oder technischen Problemen kann die Dämmung von Gebäuden eine Lösung sein.

Nach Abschluss der großen energetischen Quartiersentwicklung im Heidrehmen mit einer jährlichen Einsparung von 500 Tonnen CO2 sind weitere Quartierslösungen in Planung. Mit den geplanten Projekten erweitert der BVE die Perspektive vom Einzelgebäude auf das Quartier, um wichtige Synergieeffekte zu generieren und effektiven Klimaschutz vor Ort zu betreiben. Der Quartiersansatz wird mit möglichst vielen Partnern im Umfeld weitergedacht.

In den Quartieren Op’n Hainholt, Kamerstücken und Iserbrooker Weg sowie Löwenbergstraße und Frapanweg sollen bis 2027 640 Wohneinheiten an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch in Ottensen sollen in der Rothestraße 111 Wohnungen, die aktuell noch mit Gasthermen beheizt werden, an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch die Mitglieder im Schenefelder Holt (695 Wohneinheiten) sollen in einigen Jahren von einer dezentralen Energieversorgung mit einem Anteil von mindestens 75 % regenerativen Energie profitieren. Gemeinsam mit lokalen Partnern wird ein sehr großes energetisches Quartiersprojekt rund um den Schenefelder Holt geplant, das insgesamt ca. 1.500 Haushalte mit Wärme versorgen wird. Damit wird ein weiterer Schritt in Richtung klimafreundliche, dezentrale Energieversorgung getan. Die Abwärme der technischen Anlagen der Forschungsanlage European XFEL, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befindet, soll zur Beheizung der Gebäude im Quartier genutzt werden. Die Planung ist hier bereits angelaufen, hier gibt es jedoch Schwierigkeiten, ein Backup zum XFEL zu schaffen, da eine Versorgungssicherheit jederzeit gewährleistet werden muss.

Für unsere Bestände in Billstedt und Kaltenbergen mit 415 WE konnten wir einen LOI für den Fernwärmeanschluss 2029 abschließen. Unsere 564 WE in Norderstedt, die fossil versorgt werden, sollen 2029 an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Somit werden bereits in wenigen Jahren größere Bestände in unserem Klimapfad umgesetzt. Nachhaltige Mobilitätsangebote wie die Realisierung eines Mobilitätshubs runden eine ganzheitliche Quartierslösung ab. Der BVE plant darüber hinaus weitere Voruntersuchungen zur Schaffung von energetischen Quartierslösungen in Kirchdorf Süd und Niendorf und erarbeitet hierbei diverse Möglichkeiten gemeinsam mit lokalen Partnern. Verschiedene Partner zusammenzubringen, stellt dabei eine attraktive Voraussetzung dar, um ausreichend große Quartierslösungen zu realisieren. Vergleichbare Bestrebungen soll es auch in Poppenbüttel geben. Für weitere rund 2.000 WE, die bis 2035 an die Fernwärme angeschlossen werden sollen, bereiten wir derzeit einen LOI vor.

Ziel aller energetischen Quartierslösungen ist es, eine nahezu dekarbonisierte Wärmeerzeugung zu ermöglichen, um die wohnungspolitischen Klimaziele für 2045 zu erreichen. Die Suche nach nachhaltigen und bestenfalls regenerativen Energiequellen, wie z. B. industrielle Abwärme, Abwasser etc., für den dafür notwendigen Einsatz von Wärmepumpen ist die wichtigste Aufgabe in diesem Prozess.

E-Mobilität
Der gesamte Fuhrpark wurde 2023 auf Elektroantrieb umgestellt. In den BVE-Tiefgaragen sind insgesamt 280 Stellplätze für E-Mobilität vorgerüstet, davon sind derzeit 30 Stück mit Elektroautos belegt.

Mobilitätshubs sind ein wichtiger Schritt vom Individualverkehr hin zu nachhaltiger Mobilität in unserer Stadt. Neben den bestehenden Mobilitätshubs in Iserbrook und Eidelstedt werden weitere Standorte mit unterschiedlichen Angeboten folgen. Durch das aktive Vorantreiben der EMobilität kann der BVE aktiv zur Verbesserung der Luftqualität in Hamburg beitragen. Die Pool-Fahrzeuge werden mit Strom aus der Energiezentrale am Heidrehmen betrieben. So können im Vergleich zum deutschen Strommix auf 100 Kilometern 33 % der entstehenden CO2-Emissionen eingespart werden. Die Fahrzeuge des Servicebetriebs werden mit 100 % Ökostrom betankt.

Mitgliederförderung
Die Zahl der von unserem Sozialmanagement zu begleitenden, zu beratenden oder zu betreuenden Mitgliedern ist gegenüber dem Vorjahreswert leicht gestiegen. In deutlich über 300 Fällen wurden Mitglieder im Rahmen ihrer Anliegen persönlich oder telefonisch beraten und in ihren Wohnungen aufgesucht.

Das BVE-Sozialmanagement bietet die klassische Alltagsberatung zu Themenfeldern wie Finanzen, psychosozialen Problemen (bspw. desorganisiertem Wohnen), aber auch Unterstützung bei Fahrstuhlausfällen oder bei größeren Modernisierungsmaßnahmen. Bei Konflikten in Hausgemeinschaften wurde in enger Zusammenarbeit mit der kaufmännischen Mieterbetreuung versucht zu moderieren oder konkrete Lösungen zu finden. Das BVE-Sozialmanagement begleitet auf Wunsch zu wichtigen Terminen. In Einzelfällen erfolgt eine sozialpädagogische Betreuung.

Im Fokus steht stärker die recht heterogene Gruppe der Seniorinnen und Senioren, wobei seit einiger Zeit ein Trend Richtung Vereinsamung und psychische Erkrankungen in mehreren Bevölkerungsgruppen erkennbar wird. Stark vermehrt kam der Wunsch nach Hilfe bei Anträgen auf Wohngeld auf. Möglichkeiten zur Wohnraumanpassung, sinnvolle Pflegeleistungen und alles rund um das seniorenfreundliche Wohnen werden nachgefragt. Können technischdigitale Assistenzsysteme zukünftig eine Hilfe sein? In zwei Musterwohnungen soll dies demnächst getestet werden.

Ziel der Hilfe des Sozialmanagements bleibt, ein selbstständiges Leben in den eigenen Räumen im angestammten Wohnumfeld zu ermöglichen.

Die Kindergenossenschaft BVE KIDS wurde im Jahr 2024 zehn Jahre alt. Sie ist mit 1243 Mitgliedskindern sehr erfolgreich. Elf große Veranstaltungen konnten 2024 angeboten werden: bunte Welt der Vögel, Farbrausch (Bilderbetrachtung in der Kunsthalle und eigene Werke malen), ein Ausflug in den Wildpark Schwarze Berge, der BVE-Jubiläumsrummel auch für nichtwohnende BVE KIDS, Streuobstwiese als Lebensraum für die Tiere, Matsch und Baukunst, Trickfilm- Workshop, Workshop zum Basteln von Zauberequipment und Lernen von Zaubertricks sowie Kerzenziehen und -dekorieren.

Schwerpunktthemenfelder der Kindergenossenschaft sind weiterhin Ökologie und Nachhaltigkeit, Gesellschaft und Leben, Entdecken und Experimentieren. Digitale Angebote werden über den beliebten Instagram-Kanal abgebildet. Dieser ist mit 617 Followern und über 510 Beiträgen ziemlich erfolgreich. Drei Infobriefe wurden versandt, genauso wie Geburtstagsgrüße und Verabschiedungen zum 18. Geburtstag.

Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland verlief auch 2024 nach bisher vorliegenden Zahlen im nach wie vor krisengeprägten Umfeld stockend.

Die Wirtschaftsinstitute erwarten im laufenden Jahr 2025 nur ein schwaches Wachstum. Es bleiben nach wie vor Risiken: Ein veritabler Handelskrieg mit hohen Strafzöllen und eine Eskalation der bestehenden geopolitischen Konflikte könnten die andauernden Unsicherheiten noch vertiefen und die Inflation erneut befeuern.

Die nach wie vor hohen Baupreise und Zinsen führten dazu, dass insbesondere weniger Wohngebäude errichtet wurden.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte ihre Bruttowertschöpfung im Jahr 2024 um 1 % steigern und erreichte damit einen Anteil von 10 % der gesamten Bruttowertschöpfung. Die Branche ist gewöhnlich nur geringen Schwankungen unterworfen und begründet mit dieser Stabilität gerade in Zeiten einer flauen Gesamtentwicklung eine wichtige Funktion für die Gesamtwirtschaft.

Der Arbeitsmarkt wird durch anhaltende Stagnation der deutschen Wirtschaft zunehmend beeinträchtigt. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft konnte nur leichte Beschäftigungszuwächse (+0,4 %) aufweisen. Im Baugewerbe endete mit einem Rückgang um 1,1 % gegenüber dem Vorjahr der seit 2009 andauernde (und nur 2015 unterbrochene) Aufwärtstrend. Trotz der guten Nettozuwanderung bleibt der Fachkräftemangel.

Die Bauinvestitionen gingen im Jahr 2024 preisbereinigt insgesamt um 3,5 % gegenüber 2023 zurück. Die hohen Baukosten wirkten sich weiterhin negativ auf die Investitionstätigkeit aus. Seit 2019 legten die Baupreise um ca. 40 % zu. Ursächlich dafür ist der immer noch andauernde Ukrainekrieg, der zu erheblichen Lieferengpässen geführt hat und auch für eine enorme Verteuerung der Energiepreise verantwortlich ist.

Obwohl sich in den letzten Monaten die Energiepreise und die Kosten für Baustoffe normalisierten, bleibt das Preisniveau insgesamt trotzdem hoch. Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im 4. Quartal 2024 (im Vorjahresvergleich) um 3,1 %, was über der allgemeinen Preissteigerung in Höhe von 2,2 % liegt. Insbesondere waren die Ausbauarbeiten mit einer Steigerung von 3,8 % gegenüber 2023 auffällig. Neben dem Neubau stiegen auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 3,6 %. Mit 2,0 % unterlagen einzig die Preise für Rohbauarbeiten einer unterdurchschnittlichen Preissteigerung. Der Einbruch der Baugenehmigungen seit Anfang 2022 wirkt sich mit einer Verzögerung von ein bis zwei Jahren auf die Wohnungsbauinvestitionen aus, weshalb mit rückläufigen Preisen zu rechnen ist.

Die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Zinsen und Baupreise führten zu höheren Kosten und sorgten für erschwerte Finanzierungen. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen mit -5,0 % spürbar stärker als Bauinvestitionen (-3,0 %) insgesamt ab.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer somit wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum ebenso hoch. Die zurzeit niedrigen Fördermittel und die hohen Baupreise bremsen den Wohnungsbau weiterhin. Insgesamt werden Prognosen der Institute zufolge die Investitionen in Wohnbauten im Jahr 2025 nochmals zurückgehen, um dann im Jahr 2026 eine Trendwende einzuläuten.

Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Entwicklung lässt sich im Vergleich mit den Vorjahreszahlen und mit unserer Prognose zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 2024 anhand einiger Kennzahlen verdeutlichen (siehe Tabelle 1).

Veränderung der Nutzungsentgelte
Der Anstieg der Nutzungsentgelte für Wohnungen resultiert im Jahr 2024 vor allem aus den geplanten regelmäßigen Anpassungen der Nutzungsentgelte, Mietanhebungen aufgrund des Abbaus von Subventionen und Mietanhebungen bei Wiedervermietungen.

Das Jahressoll der Nutzungsentgelte für Wohnungen hat sich im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Das durchschnittliche Grundnutzungsentgelt (ohne Betriebsund Heizkosten, aber einschließlich Modernisierungszuschlägen) betrug für Wohnungen per 31. Dezember 7,49 EUR je m² Wohnfläche monatlich gegenüber 7,20 EUR je m² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten.

Wohnungswechsel
Die Kündigungsquote ist leicht angestiegen und liegt mit 5,08 % weiter auf einem niedrigen Niveau. Frei gewordene Wohnungen konnten kurzfristig wieder vermietet werden.

Ertragsausfälle
Die Ertragsausfälle aus Leerständen sind auf einem insgesamt niedrigen Niveau: Sie betrugen 2024 nur 1,73 % der Nutzungsentgelterträge.

Instandhaltungsaufwendungen
Die von Fremdfirmen erbrachten Instandhaltungsleistungen (35,5 Mio. EUR) entsprechen in etwa unserer Prognose. Die Instandhaltungskosten haben sich im Jahr 2024 gegenüber dem Vorjahr geringfügig erhöht.

Unter Einbeziehung eigener Leistungen für Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 37.540 Tsd. EUR aufgewendet, im Vorjahr 35.144 Tsd. EUR. Auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bezogen, wurden im Jahr 2024 Kosten für Instandhaltungen in Höhe von 37,53 EUR gegenüber 35,40 EUR im Jahr 2023 aufgewendet.

Zinsaufwendungen
Mehrfach gesunkene Leitzinsen im laufenden Jahr 2024 und zum Teil vorweggenommene Markterwartungen hat zu einem Seitwärtstrend der Zinsentwicklung mit leichten Schwankungen geführt. Die objektbezogenen Zinsaufwendungen liegen in Höhe von rund 8,1 Mio. EUR auf dem Niveau des Vorjahrs. Durch eine aktive Kreditportfoliosteuerung war es uns möglich, Umschuldungen und Darlehensverlängerungen frühzeitig mit günstigen Zinsen zu sichern.

Jahresüberschuss
Der Jahresüberschuss ist weiterhin sehr stabil und liegt leicht über unseren Erwartungen.

Investitionen
Aufgrund von erheblichen Verzögerungen bei Modernisierung- und Neubauprojekten im Genehmigungsprozess aus planungs- und baurechtlichen Gründen fallen die realisierten Investitionen geringer aus als geplant. Trotz der weiterhin hohen Bau- und Finanzierungskosten verfolgen wir die Neubauprojekte unabhängig davon weiter.

Ähnlich verhält es sich bei der Modernisierung von Großwohnsiedlungen. Bedingt durch das Baualter der Bestände sind perspektivisch hohe Investitionen in die Instandhaltung zu erwarten.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2024 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie in Tabelle 2 dargestellt zusammen.

Bewirtschaftungstätigkeit
Aus der Ertragslage gehen die Anteile der einzelnen Unternehmensbereiche am Jahresergebnis hervor. Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus dem Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit. Die Bewirtschaftungstätigkeit ist wiederum geprägt durch die Nutzungsentgelte sowie die Kosten für Instandhaltung und Betriebskosten. Durch die Neubauinvestitionsmaßnahmen sowie Anpassungen der Nutzungsentgelte konnten höhere Nutzungsgebühren erwirtschaftet werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich im Zusammenspiel mit den planmäßig angepassten Nutzungsgebühren und gleichzeitig höheren Aufwendungen für die Bewirtschaftung das Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit leicht erhöht.

Mitgliederwesen / Mitgliederförderung
Das Mitgliederwesen beinhaltet die Aufwendungen zur verwaltungstechnischen Bearbeitung der Mitgliederbelange und dem Sozialmanagement, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüberstehen.

Sonstiger Geschäftsbetrieb
Der sonstige Geschäftsbetrieb umfasst neben dem neutralen Ergebnis (resultierend insbesondere aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung, Zahlungen aufgrund von Pensionszusagen, Erträgen aus Auflösung von Rückstellungen sowie Zinserträgen) im Wesentlichen das Ergebnis aus nicht aktivierten Baukosten (Aufwendungen während der Bauphase, vor allem Fremdkapital-, Finanzierungs- und andere Verwaltungskosten). Der Rückgang des negativen Ertrags aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb um insgesamt 1.362 Tsd. EUR resultiert insbesondere aus dem um 1.321 Tsd. EUR erhöhten neutralen Ergebnis. Diese Erhöhung setzt sich im Wesentlichen aus gestiegenen Zinserträgen aus Tagesgeld (rund 573 Tsd. EUR), aus höheren Erträgen aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen (rund 470 Tsd. EUR) sowie aus der Auflösung von Pensionsrückstellungen (rund 327 Tsd. EUR) zusammen. Die Kosten innerhalb des sonstigen Geschäftsbetriebs entsprechen in etwa dem Vorjahr.

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betrugen im Jahr 2024 bezogen auf die einzelne Einheit und das Jahr 486,94 EUR (Vorjahr: 458,28 EUR) einschließlich Mitgliederwesen und Mitgliederförderung sowie 441,11 EUR (Vorjahr: 415,04 EUR) ohne Mitgliederwesen und Mitgliederförderung.

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahrs 2024 wie in Tabelle 3 dar. Die Vermögenslage ist geordnet und die Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 2,95 Mio. EUR verringert. Den ausgewiesenen Zugängen zum Anlagevermögen in Höhe von 11,77 Mio. EUR stehen Verringerungen in Höhe von 14,72 Mio. EUR gegenüber, die im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen sind.

Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine Grundstücksankäufe getätigt. Die Steigerung des Eigenkapitals um 14,6 Mio. EUR resultiert vor allem aus dem Jahresergebnis.

Die Eigenkapitalquote beträgt 47,2 % (Vorjahr: 45,1 %) und ist bei gesunkener Bilanzsumme gestiegen. Der Genossenschaft stehen zum Bilanzstichtag Mittel in Höhe von 681,3 Mio. EUR langfristig zur Verfügung. Das langfristige Vermögen von 681,4 Mio. EUR ist damit mit nahezu 100,0 % (Vorjahr: 100,4 %) fast vollständig durch langfristig zur Verfügung stehende Mittel gedeckt.

Weiterhin stehen dem BVE zur kurzfristigen Liquiditätsdeckung derzeit nicht in Anspruch genommene Kreditlinien von 7,0 Mio. EUR sowie Beleihungsreserven von rund 278,0 Mio. EUR zur Verfügung.

Finanzlage
Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Oberstes Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigen- oder Fremdkapital. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auch künftig gewährleistet. Über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel im Geschäftsjahr 2024 gibt die Kapitalflussrechnung (Tabelle 4) Auskunft.

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Der Cashflow nach der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach- Gesellschaft (DVFA/SG) hat sich bei einem gestiegenen Jahresüberschuss von 2,0 Mio. EUR insgesamt um 2,0 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr erhöht. Im Vorjahresvergleich hat sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um 1,9 Mio. EUR erhöht.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow der Investitionstätigkeit wird nach wie vor durch die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (2024: 13,4 Mio. EUR) geprägt. Im Wesentlichen betreffen die Auszahlungen die Neubauvorhaben, die planmäßig fertiggestellt bzw. fortgeführt werden.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit verändert sich im Wesentlichen durch den Saldo aus Darlehensaufnahmen abzüglich plan- und außerplanmäßiger Tilgungen um -19,8 Mio. EUR sowie um Zinsaufwendungen von -8,3 Mio. EUR und Dividendenauszahlungen von -5,9 Mio. EUR. Weiterhin war eine Veränderung des Geschäftsguthabens von -1,3 Mio. EUR im Geschäftsjahr zu verzeichnen. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte der Kapitaldienst gezahlt werden. Unter Berücksichtigung weiterer Aus- und Einzahlungen hat sich der Finanzmittelfonds um 1,2 Mio. EUR auf 22,1 Mio. EUR verringert.

Liquidität
Die Liquidität des BVE ist gesichert. Die Zahlung einer Dividende von 4 % auf die eingezahlten Geschäftsguthaben für das Jahr 2024 in Höhe von rund 5,8 Mio. EUR ist gewährleistet. Ende März 2025 liegen bereits Kreditzusagen in Höhe von 29,7 Mio. EUR für Darlehen zur Finanzierung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben vor, die erst nach dem Bilanzstichtag valutiert werden. Darüber hinaus stehen dem BVE insgesamt zusätzliche Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von 12,5 Mio. EUR zur Verfügung, von denen zurzeit 5,5 Mio. EUR in Form einer Avalbürgschaft in Anspruch genommen werden. Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Des Weiteren wurde der BVE auf Grundlage des Jahresabschlusses 2023 wieder als »notenbankfähig« durch die Bundesbank eingestuft, d. h., Kreditforderungen gegenüber der Genossenschaft können bei der Bundesbank als refinanzierbare Sicherheiten eingereicht werden.

Kapitalstruktur
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung unseres Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen, öffentlich geförderte Aufwendungsdarlehen, ein im Zusammenhang mit einem Swap aufgenommenes flexibel verzinstes Darlehen sowie in geringem Umfang um endfällige Darlehen.

Zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken wurden in Vorjahren Forward-Darlehen zur Umschuldung oder zur vorzeitigen Verlängerung von Darlehen auch unter Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten abgeschlossen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt in Tabelle 5 dar:

Risikobericht

Das Risikomanagement des BVE besteht aus einem internen Kontroll-, Controlling- und Frühwarnsystem mit stets aktuellem Berichtswesen. In diesem Zusammenhang werden alle wesentlichen Indikatoren beobachtet, die zur Störung der Zahlungsfähigkeit führen könnten oder einer Vollvermietung entgegenstehen. Insbesondere durch die Definition von Schwellenwerten übernimmt das Berichtswesen dabei eine Frühwarnfunktion. Darüber hinaus besteht eine interne Revision, die interne Abläufe regelmäßig untersucht. Der bauliche Zustand der Gebäude wird regelmäßig überwacht. Das Zinsrisiko wird mit den auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Instrumenten (Forward-Darlehen, langfristige Darlehen mit vollständiger Tilgung bis zum Ende der Laufzeit) unter Ausnutzung bestmöglicher Konditionen verringert. Weiterhin wird stets die aktuelle Förderlandschaft beobachtet, um bei Neubauten und Modernisierungen die Fördermöglichkeiten weitestgehend ausschöpfen zu können.

Der Beleihungswert der Grundstücke wird regelmäßig beobachtet und durch geeignete Maßnahmen eine Vergrößerung der Beleihungsspielräume in den Grundbüchern erreicht. Engpässe bei der Bereitstellung von Liquidität haben sich nicht ergeben. Anhand unserer Wirtschafts- und Finanzprognosen werden Zahlungsengpässe auch künftig nicht prognostiziert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Im Weiteren erfolgt eine Fortschreibung unserer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben in laufender Umsetzung. Etwaige Kosten- und Vermietungsrisiken sind vor diesem Hintergrund nicht abschließend bewertbar und müssen laufend angepasst werden.

Risiken bestehen hinsichtlich der Entwicklung des nach dem CO2KostAufG selbst zu tragenden Kostenanteils der CO2-Kosten bei den fernwärmeversorgten Gebäuden. Für die Folgejahre ergeben sich Risiken hinsichtlich der prognostizierten Entwicklung des CO2-Preises und des damit künftig selbst zu tragenden Anteils der CO2-Kosten. Dieser belastet das Investitionsbudget für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen.

Die weiter steigenden Energiekosten bestätigen uns darin, den Weg der klimaschonenden Energiezuführung und energetischen Modernisierung sowie der Ausschöpfung sämtlicher Möglichkeiten der öffentlichen Förderung konsequent weiterzuverfolgen. Die monatlichen Belastungen für unsere Mieter werden trotz Energiesparmaßnahmen, wie z. B. Optimierung der Betriebssysteme der Heizungsanlagen sowie Absicherung der Gas- und Strompreise bis zum Jahr 2029, ansteigen. Zudem könnten deutlich erhöhte Bruttowarmmieten gegebenenfalls die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter (insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen) übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Die branchenübergreifend stark zunehmenden Angriffe auf die IT-Infrastrukturen stellen hohe Anforderungen an die Datensicherheit und Datenverfügbarkeit. Die Sicherheit der uns anvertrauten Daten und die Sicherstellung eines reibungslosen Geschäftsbetriebes bedingen fortlaufende zielgerichtete Investitionen in den Bereichen der IT-Sicherheit.

Chancenbericht

Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen insgesamt eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen ergeben sich durch energetische und weitere Modernisierungen sowie durch ergänzenden Neubau.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter stabilisieren und die ausgewogenen Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung von Angeboten.

Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prognostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg und Umgebung in den nächsten Jahren aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin positive Entwicklung des BVE. Insgesamt sind für die Genossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind oder sehr wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet der BVE auf Basis der Unternehmensplanung (15.05.2025) folgende Entwicklung:

Die derzeitigen Bevölkerungsprognosen für den Raum Hamburg lassen uns weiterhin von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum ausgehen. Dies lässt die Aussage zu, dass wir auch weiterhin nahezu Vollvermietung gewährleisten können. Unsere zukünftigen Projektierungen von Bauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 185 Mio. EUR für 565 Wohnungen, die überwiegend öffentlich gefördert oder im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau geplant sind, werden in den nächsten Jahren die Nachfrage nach unserem Wohnungsbestand noch erhöhen. Unsere zukünftigen (bis 2032) geplanten Investitionen in den Bestand betragen voraussichtlich rund 246 Mio. EUR. Soweit die Bauvorhaben fremdfinanziert werden sollen, werden wir für die noch nicht eingedeckten Mittel rechtzeitig Finanzierungszusagen einholen und Forward-Darlehen abschließen. Wir gehen für die nächsten Jahre weiter von einem hohen Zinsniveau aus. Jedes einzelne Bauvorhaben wird aufgrund der erheblich geänderten Rahmenbedingungen erneut geprüft.

Im Jahr 2024 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO2-Emissionen (Energetische Modernisierung Gebäudehülle und Energiezuführung) in Höhe von 2,1 Mio EUR getätigt. Für die Jahre 2025 bis 2029 sind weitere Investitionen hierfür von 77 Mio. EUR vorgesehen.

Wir prognostizieren für das Jahr 2025 steigende Sollmieten in Höhe von 95 Mio. EUR im Rahmen unserer regelmäßigen Nutzungsentgeltanpassungen, der Erhöhung der Kostensätze im mietpreisgebundenen Wohnungsbau sowie der Ergänzung unserer Wohnungsbestände durch Neubau. Trotz des steigenden Zinsniveaus sowie der dadurch auch erforderlichen Reduzierung des hohen Tilgungsaufkommens bei Umfinanzierungen und Neukreditaufnahmen rechnen wir mit leicht sinkenden Zinsaufwendungen für 2025 in Höhe von rund 8 Mio. EUR, da sich unsere Finanzierungstätigkeiten im Rahmen von Umschuldungen während der Niedrigzinsphase weiterhin positiv auswirken. Als Instandhaltungsaufwendungen planen wir für 2025, bedingt durch die planmäßige Fortführung unseres Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms, mit rund 47 Mio. EUR. Bei Zutreffen unserer zugrunde liegenden Annahmen erwarten wir für 2025 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 14 Mio. EUR. Dazu planen wir 2025 Investitionen für Modernisierung und Neubau in Höhe von rund 19 Mio. EUR. Im Rahmen der Grundstücksbevorratung wurde bereits Anfang 2022 ein Grundstück mit einer Fläche für rund 200 Wohnungen erworben.

Aus unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ergeben sich unter Berücksichtigung der geschilderten Annahmen auch in den weiteren Jahren positive Jahresergebnisse und eine gesicherte Liquidität.

Hamburg, den 15. Mai 2025
Der Vorstand
Michael Wulf, Axel Horn