Lagebericht

Rechtliche Grundlagen
Der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) wurde 1899 gegründet. Sein Sitz befindet sich in 22589 Hamburg, Heidrehmen 1.

Ziele und Strategien
Ziel der Genossenschaft ist vorrangig die Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Dazu kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Der BVE investiert regelmäßig  und umfänglich in seine Bestände und ergänzt diese sinnvoll durch Neubauten. Als Mitgliederförderung versteht der BVE auch eine faire Mietenpolitik.

Auch wenn das Hauptziel nicht die Gewinnmaximierung des Unternehmens ist, muss der BVE als Genossenschaft wirtschaftlich agieren und Rahmenbedingungen berücksichtigen, um seine Ziele sozial ausgewogen, klimagerecht, umweltschonend und generationsübergreifend nachhaltig abzusichern.

Organisation
Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener Verantwortung und ist der Kontrolle des Aufsichtsrats und der Vertreterversammlung unterworfen. Alle für die Wohnungsversorgung der Mitglieder anfallenden wesentlichen Aufgaben in der Genossenschaft werden von den Bereichen Kaufmännisches Immobilienmanagement, Technisches Immobilienmanagement, Innovation & Finanzen sowie Menschen & Kommunikation wahrgenommen. Dem Technischen Bestandsmanagement ist ein Servicebetrieb zur Durchführung von Reparaturaufträgen innerhalb der Wohnanlagen unserer Genossenschaft angegliedert.

Compliance
Neben bereits bestehenden Compliance-Richtlinien in Form systemintegrierter Kontrollen zur Gewährleistung des Vier-Augen-Prinzips, Regelungen zur Auftragsvergabe und zur Rechnungsprüfung und -anweisung sowie einer Innenrevision gibt es einen Verhaltenskodex für alle Mitarbeitenden, um mit klaren Rahmenbedingungen möglicherweise auftretenden Situationen vorzubeugen, deren Integrität infrage stellen könnten. Es bestanden auch im Jahr 2023 keine vertraglichen Bindungen über Dienstleistungen oder ähnliche Beziehungen zwischen dem BVE und Mitgliedern des Aufsichtsrats oder des Vorstands, die über die eigentliche Aufgabenwahrnehmung im Aufsichtsrat bzw. Vorstand hinausgehen. Dies gilt auch für die BVEDIENSTE GmbH.

Marktstellung
Am 31. Dezember 2023 bewirtschaftete der BVE 14.480 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 963.695,03 m² sowie sieben Kindertagesstätten, 151 gewerbliche Objekte und 34 Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 29.036,04 m². Damit ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg.

Darüber hinaus umfasste der eigene Bestand 6.499 Garagen, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen, 3.334 Stellplätze im Freien sowie 1.227 sonstige Objekte. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Wohnungsanzahl per saldo um 13 Wohnungen und die Wohnfläche um 2.325,26 m² erhöht. 54 Wohnungszugänge aus der Fertigstellung von Neubauten stehen Abgänge von 41 Wohneinheiten gegenüber, die im Wesentlichen aus Abrissen resultieren.

Nachhaltigkeitsmanagement
Im Jahr 2016 hat der BVE eine Stelle für das Nachhaltigkeitsmanagement geschaffen. In den darauffolgenden Jahren wurde die Basis für die Nachhaltigkeitsarbeit aufgebaut. Neben einer Wesentlichkeitsanalyse wurde ein Kennzahlencontrolling, das Umweltmanagementsystem Ökoprofit und eine Berichterstattung nach den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und des Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK) implementiert.

Klima (CO2-Bilanz)
Um die lokalen und nationalen Klimaziele zu erreichen, wurde beim BVE ein Klimapfad entwickelt. Dieser enthält in den Kategorien Energie, Neubau, Modernisierung, Mitglieder und Kompensation viele Einzelmaßnahmen, die regelhaft bearbeitet werden.

Im Hinblick auf die Klimaziele der Bundesregierung bis 2045 und unter Berücksichtigung des Klimaplans der Stadt Hamburg hat der BVE bereits per 31.12.2023 eine Reduktion von über 60 % seiner CO2-Emissionen im Vergleich zu 1990 im Bereich der Heizungswärme (ohne Warmwasser) erreicht. Dieser Erfolg begann schon vor 25 Jahren mit der Installation von Blockheizkraftwerken (BHKW) und dem Anschluss an die Hamburger Fernwärme. Zum Zwischenziel 2030 bzw. 2035 ergeben unsere Simulationen eine Einsparung von ca. 73 % bzw. 80 %. Diesen Zielwert wollen wir durch weitere Maßnahmen erhöhen. Im Jahr 2023 konnten wir unseren Klimapfad um eine objektbezogene Abschätzung der klimaneutralen Wärmeversorgung ergänzen. Damit können wir nun genauere Simulationen für die Dekarbonisierung unseres Gebäudebestands bis 2045 durchführen. Auch konnten erste Kostenschätzungen für die verschiedenen Maßnahmen ermittelt werden, um nicht nur die Emissionsreduktion in unserem Bestand abzuschätzen, sondern auch die Finanzierung dieser Transformation sicherzustellen.

Seit 2020 erstellt der BVE jedes Jahr eine CO2-Bilanz auf Basis des CO2-Tools der »Initiative Wohnen.2050«. Diese wiederum basiert auf den Standards des Greenhouse Gas Protocols und der GdW Arbeitshilfe 85. Die Energieintensität des gesamten Gebäudebestands beträgt 135,97 1 kWh/m², ähnlich wie im Vorjahr. Die CO2-Intensität des gesamten Gebäudebestands liegt dieses Jahr bei durchschnittlich 20 1 kg CO2 / m2.

Energie
Die Tochtergesellschaft BVE-DIENSTE GmbH betreibt drei Blockheizkraftwerke in den Heizhäusern des BVE, die 2.016 Wohnungen teilweise mit Wärme versorgen. Mit dem Betrieb von insgesamt 27 BHKWs in unseren Wohnanlagen durch unsere Tochtergesellschaft und externe Partner wird Wärmeenergie umweltfreundlich, energiesparend und dezentral erzeugt. Insgesamt werden 33 % unserer Wohnungen über diese Blockheizkraftwerke versorgt. Mit dem damit verbundenen Mieterstromkonzept wird der im BHKW erzeugte Strom unseren Mitgliedern durch einen externen Partner umweltfreundlich und kostengünstig angeboten. Dieses Konzept haben wir bereits für ca. 2.200 Wohnungen realisiert. Für 43 % aller BVE-Wohnungen erfolgt eine Wärmeversorgung durch Fernwärme. Vor allem die Nutzung der Fernwärme wird in den nächsten Jahren weiter ausgebaut. Insgesamt werden somit bereits rund drei Viertel der BVE-Wohnungen durch Kraft-Wärme-Kopplung versorgt. Wärme aus Fernwärme wird in den nächsten Jahren eine starke Emissionsminderung erfahren, so dass unsere fernwärmeversorgten Gebäude in Zukunft von einer CO2-reduzierten Wärmeversorgung und damit geringeren CO2-Abgaben profitieren. Unsere BHKWs spielen in unserem Klimaplan derzeit eine Übergangsrolle. Als Brückentechnologie produzieren sie effizient Wärme und Strom und reduzieren damit die CO2-Emissionen. Durch ihre Funktion als zusammenhängendes Nahwärmenetz bieten sie zudem eine gute Grundlage für weitere energetische Quartierskonzepte.

Auch in Zukunft wollen wir weiter durch punktuelle Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsoptimierungen Energie sparen. Im Neubau werden von uns Niedrigenergiehäuser mit Wärmerückgewinnungsanlagen, Wärmepumpen oder auch Eisspeichern errichtet. Weiterhin wurde 2020 für die 18 Heizungsanlagen des BVE mit den höchsten Jahresenergieverbräuchen ein Energiemonitoring-Projekt mit sehr guten Erfolgen gestartet. Bis Ende 2022 konnten innerhalb von drei Jahren rund 12,8 Mio. kWh und 2,6 Mio. kg Emissionen eingespart werden. Aufgrund dieser positiven Entwicklung wurde im Jahr 2024 ein langfristiger Monitoringvertrag abgeschlossen. Hier sollen die 30 größten Heizanlagen beim BVE abgebildet werden. Darüber hinaus wurde Ende 23 ein weiteres Pilotprojekt gestartet, in dem zusätzlich Klein- und Fernwärmeanlagen optimiert werden.

Um den Anteil regenerativer Energien an der Stromversorgung zu erhöhen und gleichzeitig die finanzielle Belastung der Mitglieder zu reduzieren, wurde vom BVE 2022 ein Projekt zur Realisierung von Photovoltaik (PV)-Anlagen auf Bestandsdächern gestartet, wobei der BVE die Maßnahmen nicht eigenständig umsetzt, sondern auf eine nachhaltige Energieversorgung durch Photovoltaik im Rahmen von Mieterstrommodellen setzt. Zu diesem Zweck wurden verschiedene Partner für die Ausstattung der Bestandsdächer und den Betrieb der Anlagen ausgewählt. Mit zwei Partnern wurden Absichtserklärungen (LOIs) zur weiteren Zusammenarbeit unterzeichnet. Die ersten Pilotobjekte werden im Laufe des Jahres mit PV-Anlagen ausgestattet. Ziel ist es, gemeinsam mit den Partnern in den nächsten Jahren 4.000 Haushalten Mieterstrom anbieten zu können. Auch bei Neubauten plant der BVE PV-Anlagen. Darüber hinaus wird zukünftig bei Dachsanierungen immer die Möglichkeit einer Kombination von PV-Anlagen und Dachbegrünung geprüft. Mit diesen Anlagen wird lokaler, regenerativer Strom erzeugt, der für zukünftig notwendige Wärmepumpen und Mieterstrommodelle genutzt werden kann. Die Dachbegrünung ist dabei ein wichtiger Baustein gegen zunehmende Starkregenereignisse.

Energetische Quartierslösungen
Aus unserer Sicht ist das Quartier die Lösung für eine erfolgreiche klimaneutrale Wärmeversorgung. Nur in Einzelfällen mit sehr hohem Endenergieverbrauch oder technischen Problemen kann die Dämmung von Gebäuden eine Lösung sein.

Nach Abschluss der großen energetischen Quartiersentwicklung im Heidrehmen mit einer jährlichen Einsparung von 500 Tonnen CO2 sind weitere Quartierslösungen in Planung. Mit den geplanten Projekten erweitert der BVE die Perspektive vom Einzelgebäude auf das Quartier, um wichtige Synergieeffekte zu generieren und effektiven Klimaschutz vor Ort zu betreiben. Der Quartiersansatz wird mit möglichst vielen Partnern im Umfeld weitergedacht.

In den Quartieren Op′n Hainholt, Kamerstücken und Iserbrooker Weg sowie Andersenstraße und Wisserweg sollen bis 2027 ca. 600 Wohneinheiten an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch die Mitglieder im Schenefelder Holt sollen in einigen Jahren von einer dezentralen Energieversorgung mit einem Anteil von mindestens 75 % regenerativer Energie profitieren. Gemeinsam mit lokalen Partnern wird ein sehr großes energetisches Quartiersprojekt rund um den Schenefelder Holt geplant, das insgesamt ca. 1.500 Haushalte mit Wärme versorgen wird. Damit wird ein weiterer Schritt in Richtung klimafreundliche, dezentrale Energieversorgung getan. Die Abwärme der technischen Anlagen der Forschungsanlage European XFEL, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befindet, soll zur Beheizung der Gebäude im Quartier genutzt werden. Die Planung ist hier bereits angelaufen.

Für unsere Bestände in Billstedt und Kaltenbergen mit rund 400 WE konnten wir einen LOI für den Fernwärmeanschluss in 2029 abschließen. Unsere rund 500 WE in Norderstedt, die fossil versorgt werden, sollen 2028 an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Somit werden bereits in wenigen Jahren größere Bestände in unserem Klimapfad umgesetzt.

Nachhaltige Mobilitätsangebote wie die Realisierung eines Mobilitätshubs runden eine ganzheitliche Quartierslösung ab. Der BVE plant darüber hinaus weitere Voruntersuchungen zur Schaffung energetischer Quartierslösungen in Kirchdorf-Süd und Niendorf und erarbeitet hierbei diverse Möglichkeiten gemeinsam mit lokalen Partnern. Verschiedene Partner zusammenzubringen, stellt dabei eine attraktive Voraussetzung dar, um ausreichend große Quartierslösungen zu realisieren. Vergleichbare Bestrebungen soll es auch in Poppenbüttel geben. Ziel aller energetischen Quartierslösungen ist es, eine nahezu dekarbonisierte Wärmeerzeugung zu ermöglichen, um die wohnungspolitischen Klimaziele für 2045 zu erreichen. Die Suche nach nachhaltigen und bestenfalls regenerativen Energiequellen, wie z. B. industrielle Abwärme, Abwasser etc., für den dafür notwendigen Einsatz von Wärmepumpen ist die wichtigste Aufgabe in diesem Prozess.

E-Mobilität
Auch im Bereich der E-Mobilität ist der BVE im Jahr 2023 weiter vorangekommen. Das Ziel, den gesamten Fuhrpark bis 2023 auf Elektroantrieb umzustellen, konnte erfolgreich erreicht werden. Die Umrüstung der Tiefgaragen wurde abgeschlossen. Die Anzahl der Stellplätze für E-Mobilität beträgt zum 31.12.2023 somit 280 Stück, davon sind derzeit 30 Stück mit Elektroautos belegt. Nach der Eröffnung des ersten Mobilitätshubs in Iserbrook im Jahr 2021 und in Eidelstedt im September 2022 können auch die Bewohner des Stadtteils Lurup im Jahr 2024 von einem weiteren Mobilitätshub profitieren. Mobilitätshubs sind ein wichtiger Schritt vom Individualverkehr hin zu nachhaltiger Mobilität in unserer Stadt. Durch das aktive Vorantreiben der EMobilität kann der BVE aktiv zur Verbesserung der Luftqualität in Hamburg beitragen. Die Pool-Fahrzeuge werden mit Strom aus der Energiezentrale am Heidrehmen betrieben. So können im Vergleich zum deutschen Strommix auf 100 Kilometern 33 % der entstehenden CO2-Emissionen eingespart werden. Die Fahrzeuge des Servicebetriebs werden mit 100 % Ökostrom betankt.

Mitgliederförderung
Die Zahl der von unserem Sozialmanagement zu begleitenden, zu beratenden oder zu betreuenden Mitgliedern ist gegenüber dem Vorjahreswert erneut gestiegen. In über 300 Fällen wurden Mitglieder im Rahmen ihrer Anliegen persönlich oder telefonisch beraten und in ihren Wohnungen aufgesucht. Das BVE-Sozialmanagement begleitet auf Wunsch zu wichtigen Terminen. In Einzelfällen erfolgt eine sozialpädagogische Betreuung.

Es gab die klassische Alltagsberatung zu Themenfeldern wie Finanzen, psychosozialen Problemen, so bspw. bei desorganisiertem Wohnen, aber auch Unterstützung bei Fahrstuhlausfällen oder bei Modernisierungen. Bei Mieterkonflikten wurde in enger Zusammenarbeit mit der kaufmännischen Mieterbetreuung versucht zu moderieren bzw. zu klären.

Im Fokus steht jedoch weiterhin die recht heterogene Gruppe der Seniorinnen und Senioren, wobei seit einiger Zeit ein Trend Richtung Vereinsamung und psychische Erkrankungen in mehreren Bevölkerungsgruppen erkennbar wird. Häufiger werden auch Energieberatungen und der Wunsch nach Hilfe bei Anträgen auf Wohngeld. Es geht weiterhin um Wohnraumanpassung, sinnvolle Pflegeleistungen und das seniorenfreundliche Wohnen. Es wird zusammen mit der technischen Abteilung über digitale/elektronische Assistenzsysteme nachgedacht, die in einzelnen Wohnanlagen Interessierten angeboten werden sollen.

Ziel der Hilfe des Sozialmanagements bleibt, ein selbstständiges Leben in den eigenen Räumen im angestammten Wohnumfeld zu ermöglichen.

Die Kindergenossenschaft BVE KIDS wird demnächst zehn Jahre alt. Sie ist auch im Jahr 2023 mit insgesamt 1167 Mitgliedskindern sehr erfolgreich gewesen – zehn große Veranstaltungen wurden 2023 angeboten: Werksbesichtigung Airbus, Besichtigung des Energiebunkers in Wilhelmsburg, eine Veranstaltung mit dem BUND zum Lebensraum der Schmetterlinge und eine weitere zum Lebensraum Erde, zwei große Kinderfeste in Altona und Billstedt, Bäderland-Gutscheine wurden zum Beginn der Sommerferien verlost, eine Kletteraktion im Hochseilgarten Hanse Rock in Wilhelmsburg, es wurden Wachstücher und Lippenbalsam hergestellt, genauso wie Kerzenziehen und -dekorieren angeboten. Zum Jahresende gab es das fast schon traditionelle Nikolauskonzert mit Tiger Bärnd und einen Museumsbesuch zu »50 Jahre Sesamstraße« im Museum für Kunst und Gewerbe.

Themenfelder der Kindergenossenschaft sind weiterhin Ökologie und Nachhaltigkeit, Gesellschaft und Leben, Entdecken und Experimentieren. Digitale Angebote werden über den erfolgreichen Instagram-Kanal abgebildet. Drei Infobriefe wurden versandt, genauso wie Geburtstagsgrüße und Verabschiedungen zum 18. Geburtstag.

Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld (Krieg in der Ukraine, Auseinandersetzung in Israel) ins Stocken. Wichtige Bereiche des verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück. Gemäß einer Untersuchung des ifo-Instituts wird bei knapp 43 % der Unternehmen in Deutschland die Geschäftstätigkeit vom Fachkräftemangel behindert. Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar.

Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken. Weiter ungünstig wirkt sich auf die Investitionsbereitschaft das Urteil des BVerfG aus November 2023 aus, das den Staat zu zusätzlichen Sparmaßnahmen zwingt. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im vierten Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im dritten Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt.Kreditportfoliosteuerung

War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken.

Insgesamt dürften die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen.

Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf Sanierungen bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes starke Anreize dafür bieten, dürften sich innerhalb der Bauinvestitionen die Gewichte zugunsten des Bestandes verschieben. Es ist also mit einem sehr deutlichen Rückgang der Neubauten und einer anteiligen Verlagerung von Investitionsmitteln zur Modernisierung von Wohngebäuden zu rechnen.

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Genehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Damit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrends im Wohnungsbau (2022: -7 %) dramatisch verstärkt fort.

Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Entwicklung lässt sich im Vergleich mit den Vorjahreszahlen und mit unserer Prognose zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 2023 anhand einiger Kennzahlen verdeutlichen (siehe Tabelle 1).

Veränderung der Nutzungsentgelte
Der Anstieg der Nutzungsentgelte für Wohnungen resultiert im Jahr 2023 vor allem aus den geplanten regelmäßigen Anpassungen der Nutzungsentgelte, Mietanhebungen aufgrund des Abbaus von Subventionen und Mietanhebungen bei Wiedervermietungen.

Das Jahressoll der Nutzungsentgelte für Wohnungen hat sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Das durchschnittliche Grundnutzungsentgelt (ohne Betriebsund Heizkosten, aber einschließlich Modernisierungszuschlägen) betrug für Wohnungen per 31. Dezember 7,20 EUR je m² Wohnfläche monatlich gegenüber 6,96 EUR im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten.

Wohnungswechsel
Die Kündigungsquote liegt mit 4,88 % weiter auf einem niedrigen Niveau. Frei gewordene Wohnungen konnten zügig wieder vermietet werden.

Ertragsausfälle
Die Ertragsausfälle aus Leerständen sind auf einem insgesamt niedrigen Niveau: Sie betrugen 2023 nur 1,47 % der Nutzungsentgelterträge.

Instandhaltungsaufwendungen
Die von Fremdfirmen erbrachten Instandhaltungsleistungen (33,2 Mio. EUR) entsprechen in etwa unseren Prognosen. Die Instandhaltungskosten haben sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr nur geringfügig verringert.

Unter Einbeziehung eigener Leistungen für Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 35.144 Tsd. EUR aufgewendet, im Vorjahr 38.100 Tsd. EUR. Auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bezogen, wurden im Jahr 2023 Kosten für Instandhaltungen in Höhe von 35,40 EUR gegenüber 38,49 EUR im Jahr 2022 aufgewendet.

Zinsaufwendungen
Trotz der fortlaufenden Erhöhungen des Leitzinses im Jahr 2023 liegen die objektbezogenen Zinsaufwendungen in Höhe von etwa 8,2 Mio. EUR auf dem Niveau des Vorjahrs. Durch eine aktive Kreditportfoliosteuerung sowie die Ausnutzung von Forward-Konditionen war es uns möglich, Umschuldungen und Darlehensverlängerungen frühzeitig mit günstigen Zinsen zu sichern.

Jahresüberschuss
Der Jahresüberschuss ist weiterhin sehr stabil und entspricht unseren Erwartungen.

Investitionen
Gegenüber unseren Vorjahresplanungen fallen die tatsächlich vorgenommenen Investition geringer aus, da sich bei einigen Neubauprojekten Bauverzögerungen sowie Verzögerungen aus planungs- und baurechtlichen Gegebenheiten ergeben haben.

Wir verfolgen diese Neubauprojekte unabhängig davon
kontinuierlich weiter.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie in Tabelle 2 dargestellt zusammen.

Hausbewirtschaftung
Aus der Ertragslage gehen die Anteile der einzelnen Unternehmensbereiche am Jahresergebnis hervor. Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung. Die Hausbewirtschaftung ist wiederum geprägt durch die Nutzungsentgelte sowie die Instandhaltungskosten. Durch die Neubauinvestitionsmaßnahmen sowie Anpassungen der Nutzungsentgelte konnten höhere Nutzungsgebühren erwirtschaftet werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich im Zusammenspiel mit den planmäßig angepassten Nutzungsgebühren und verzögerten Instandsetzungsmaßnahmen das Ergebnis der Hausbewirtschaftung deutlich erhöht.

Mitgliederwesen / Mitgliederförderung
Das Mitgliederwesen beinhaltet im Wesentlichen die Aufwendungen zur verwaltungstechnischen Bearbeitung der Mitgliederbelange, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüberstehen.

Sonstiger Geschäftsbetrieb
Der sonstige Geschäftsbetrieb umfasst neben dem neutralen Ergebnis (resultierend aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung, Zahlungen aufgrund von Pensionszusagen, Erträgen aus Auflösung von Rückstellungen) im Wesentlichen das Ergebnis aus nicht aktivierten Baukosten (Aufwendungen während der Bauphase, vor allem Fremdkapital-, Finanzierungs- und andere Verwaltungskosten). Der Rückgang des negativen Ertrags aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb um insgesamt um 1.317 Tsd. EUR resultiert ebenso aus diesen Bereichen. Das neutrale Ergebnis hat sich um 1.582 Tsd. EUR, im Wesentlichen resultierend aus dem Wegfall von einmaligen Kosten in 2022 (rund 900 Tsd. EUR) und höheren Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen (rund 355 Tsd. EUR), erhöht. Dagegen steht ein Anstieg der nicht aktivierten Baukosten um 272 Tsd. EUR resultierend im Wesentlichen aus den Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen um rund 255 Tsd. EUR.

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betrugen im Jahr 2023 bezogen auf die einzelne Einheit und das Jahr 458,28 EUR (Vorjahr: 461,82 EUR) einschließlich Mitgliederwesen und Mitgliederförderung sowie 415,04 EUR (Vorjahr: 420,64 EUR) ohne Mitgliederwesen und Mitgliederförderung.

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahres 2023 wie in Tabelle 3 dar. Die Vermögenslage ist geordnet und die Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 8,2 Mio. EUR erhöht. Den ausgewiesenen Zugängen zum Anlagevermögen in Höhe von 22,7 Mio. EUR stehen Verringerungen in Höhe von 14,5 Mio. EUR gegenüber, die im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen sind.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Grundstücksankäufe getätigt.

Die Steigerung des Eigenkapitals um 14,3 Mio. EUR resultiert vor allem aus dem Jahresergebnis.

Die Eigenkapitalquote beträgt 45,1 % (Vorjahr: 44,4 %) und ist trotz hoher Bautätigkeit gestiegen. Der Genossenschaft stehen zum Bilanzstichtag Mittel in Höhe von 687,1 Mio. EUR langfristig zur Verfügung. Das langfristige Vermögen von 684,4 Mio. EUR ist damit zu 100,4 % (Vorjahr: 99,2 %) durch langfristig zur Verfügung stehende Mittel gedeckt.

Weiterhin stehen dem BVE zur kurzfristigen Liquiditätsdeckung derzeit nicht in Anspruch genommene Kreditlinien von 19,1 Mio. EUR sowie Beleihungsreserven von rund 233,0 Mio. EUR zur Verfügung.

Finanzlage

Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Oberstes Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigen- oder Fremdkapital. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auch künftig gewährleistet. Über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel im Geschäftsjahr 2023 gibt die Kapitalflussrechnung (Tabelle 4) Auskunft.

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Der Cashflow nach der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach-Gesellschaft (DVFA/SG) hat sich bei einem gestiegenen Jahresüberschuss von 5,4 Mio. EUR insgesamt um 5,6 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr vergrößert. Im Vorjahresvergleich hat sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um 6,8 Mio. EUR erhöht.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow der Investitionstätigkeit wird nach wie vor durch die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (2023: 22,5 Mio. EUR) geprägt. Im Wesentlichen betreffen die Auszahlungen die Neubauvorhaben, die planmäßig fertiggestellt bzw. fortgeführt werden.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit verändert sich im Wesentlichen durch den Saldo aus Darlehensaufnahmen abzüglich plan- und außerplanmäßiger Tilgungen um 2,6 Mio. EUR sowie um Zinsaufwendungen von -8,4 Mio. EUR und Dividendenauszahlungen von -5,8 Mio. EUR. Weiterhin waren Einzahlungen auf Geschäftsguthaben von 0,4 Mio. EUR im Geschäftsjahr zu verzeichnen. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte der Kapitaldienst gezahlt werden. Unter Berücksichtigung weiterer Aus- und Einzahlungen hat sich der Finanzmittelfonds um 11,7 Mio. EUR auf 23,3 Mio. EUR erhöht.

Liquidität
Die Liquidität des BVE ist gesichert. Die Zahlung einer Dividende von 4 % auf die eingezahlten Geschäftsguthaben für das Jahr 2023 in Höhe von rund 5,8 Mio. EUR ist gewährleistet. Ende März 2024 liegen bereits Kreditzusagen in Höhe von 23,6 Mio. EUR für Darlehen zur Finanzierung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben vor, die erst nach dem Bilanzstichtag valutiert werden. Darüber hinaus stehen dem BVE insgesamt zusätzliche Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von 19,1 Mio. EUR zur Verfügung. Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Des Weiteren wurde der BVE auf Grundlage des Jahresabschlusses 2022 wieder als »notenbankfähig« durch die Bundesbank eingestuft, d. h., Kreditforderungen gegenüber der Genossenschaft können bei der Bundesbank als refinanzierbare Sicherheiten eingereicht werden.

Kapitalstruktur
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung unseres Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen, öffentlich geförderte Aufwendungsdarlehen, ein im Zusammenhang mit einem Swap aufgenommenes flexibel verzinstes Darlehen sowie in geringem Umfang um endfällige Darlehen.

Zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken wurden in Vorjahren Forward-Darlehen zur Umschuldung oder zur vorzeitigen Verlängerung von Darlehen auch unter Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten abgeschlossen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt in Tabelle 5 dar:

Risikobericht

Das Risikomanagement des BVE besteht aus einem internen Kontroll-, Controlling- und Frühwarnsystem mit stets aktuellem Berichtswesen. In diesem Zusammenhang werden alle wesentlichen Indikatoren beobachtet, die zur Störung der Zahlungsfähigkeit führen könnten oder einer Vollvermietung entgegenstehen. Insbesondere durch die Definition von Schwellenwerten übernimmt das Berichtswesen dabei eine Frühwarnfunktion. Darüber hinaus besteht eine interne Revision, die interne Abläufe regelmäßig untersucht. Der bauliche Zustand der Gebäude wird regelmäßig überwacht. Das Zinsrisiko wird mit den auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Instrumenten (Forward- Darlehen, langfristige Darlehen mit vollständiger Tilgung bis zum Ende der Laufzeit) unter Ausnutzung bestmöglicher Konditionen verringert. Weiterhin wird stets die aktuelle Förderlandschaft beobachtet, um bei Neubauten und Modernisierungen die Fördermöglichkeiten weitestgehend ausschöpfen zu können.

Der Beleihungswert der Grundstücke wird regelmäßig beobachtet und durch geeignete Maßnahmen eine Vergrößerung der Beleihungsspielräume in den Grundbüchern erreicht. Engpässe bei der Bereitstellung von Liquidität haben sich nicht ergeben. Anhand unserer Wirtschafts- und Finanzprognosen werden Zahlungsengpässe auch künftig nicht prognostiziert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Im Weiteren erfolgt eine Fortschreibung unserer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben in laufender Umsetzung. Etwaige Kosten- und Vermietungsrisiken sind vor diesem Hintergrund nicht abschließend bewertbar und müssen laufend angepasst werden.

Risiken bestehen hinsichtlich der Entwicklung des nach dem CO2KostAufG selbst zu tragenden Kostenanteils der CO2-Kosten bei den fernwärmeversorgten Gebäuden. Für die Folgejahre ergeben sich Risiken hinsichtlich der prognostizierten Entwicklung des CO2-Preises und des damit künftig selbst zu tragenden Anteils der CO2-Kosten. Dieser belastet das Investitionsbudget für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen.

Die weiter steigenden Energiekosten bestätigen uns darin, den Weg der klimaschonenden Energiezuführung und energetischen Modernisierung sowie der Ausschöpfung sämtlicher Möglichkeiten der öffentlichen Förderung konsequent weiterzuverfolgen. Die monatlichen Belastungen für unsere Mieter werden trotz Energiesparmaßnahmen, wie z. B. Optimierung der Betriebssysteme der Heizungsanlagen, ansteigen. Zudem könnten deutlich erhöhte Bruttowarmmieten gegebenenfalls die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter (insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen) übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Die branchenübergreifend stark zunehmenden Angriffe auf die IT-Infrastrukturen stellen hohe Anforderung an die Datensicherheit und Datenverfügbarkeit. Die Sicherheit der uns anvertrauten Daten und die Sicherstellung eines reibungslosen Geschäftsbetriebes bedingen fortlaufende zielgerichtete Investitionen in den Bereichen der IT-Sicherheit.

Chancenbericht

Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen insgesamt eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen ergeben sich durch energetische und weitere Modernisierungen sowie durch ergänzenden Neubau.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter stabilisieren und die ausgewogenen Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung von Angeboten.

Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prognostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg und Umgebung in den nächsten Jahren aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin positive Entwicklung des BVE. Insgesamt sind für die Genossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind oder sehr wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet der BVE auf Basis der Unternehmensplanung (14.03.2024) folgende Entwicklung:

Die derzeitigen Bevölkerungsprognosen für den Raum Hamburg lassen uns weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum ausgehen. Dies lässt die Aussage zu, dass wir auch weiterhin nahezu Vollvermietung gewährleisten können. Unsere zukünftigen Projektierungen von Bauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 119 Mio. EUR für
354 Wohnungen, die überwiegend öffentlich gefördert oder im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau geplant sind, werden in den nächsten Jahren die Nachfrage nach unserem Wohnungsbestand noch erhöhen. Unsere zukünftigen (bis 2028) geplanten Investitionen in den Bestand betragen
voraussichtlich rund 90 Mio. EUR. Soweit die Bauvorhaben fremdfinanziert werden sollen, haben wir bereits weitgehend Finanzierungszusagen eingeholt und nach erfolgtem Grundstückserwerb bzw. der Anhandgabe von Grundstücken Forward-Darlehen abgeschlossen. Wir gehen für die
nächsten Jahre weiter von einem hohen Zinsniveau aus. Jedes einzelne Bauvorhaben wird aufgrund der erheblich geänderten Rahmenbedingungen erneut geprüft.

Im Jahr 2023 wurden Investitionen in Maßnahmen zur Reduzierung der CO2-Emmissionen (Energetische Modernisierung Gebäudehülle und Energiezuführung) in Höhe von 2,2 Mio. EUR getätigt. Für die Jahre 2024 bis 2028 sind weitere Investitionen hierfür von 46 Mio. EUR vorgesehen.

Wir prognostizieren für das Jahr 2024 steigende Sollmieten in Höhe von 89 Mio. EUR im Rahmen unserer regelmäßigen Nutzungsentgeltanpassungen, der Erhöhung der Kostensätze im mietpreisgebundenen Wohnungsbau sowie der Ergänzung unserer Wohnungsbestände durch Neubau. Trotz
des steigenden Zinsniveaus sowie der dadurch auch erforderlichen Reduzierung des hohen Tilgungsaufkommens bei Umfinanzierungen und Neukreditaufnahmen rechnen wir mit leicht sinkenden Zinsaufwendungen für 2024 in Höhe von rund 8 Mio. EUR, da sich unsere Finanzierungstätigkeiten
im Rahmen von Umschuldungen während der Niedrigzinsphase weiterhin positiv auswirken. Als Instandhaltungsaufwendungen planen wir für 2024, bedingt durch die planmäßige Fortführung unseres Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms, mit rund 37 Mio. EUR. Bei Zutreffen
unserer zugrunde liegenden Annahmen erwarten wir für 2024 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 19 Mio. EUR. Dazu planen wir 2024 Investitionen für Modernisierung und Neubau in Höhe von rund 20 Mio. EUR. Im Rahmen der Grundstücksbevorratung wurde bereits Anfang
2022 ein Grundstück mit einer Fläche für rund 200 Wohnungen erworben.

Mit dem Ukraine-Krieg und dem Nahostkonflikt verbundene Risiken führen zu einem hohen Grad von Unsicherheit, der zu negativen Abweichungen von der Unternehmensplanung und den Kennzahlen führen kann.

Aus unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ergeben sich unter Berücksichtigung der geschilderten Annahmen auch in den weiteren Jahren positive Jahresergebnisse und eine gesicherte Liquidität.

Hamburg, den 11. Mai 2023
Der Vorstand
Michael Wulf, Axel Horn