Lagebericht

Rechtliche Grundlagen
Der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) wurde 1899 gegründet. Sein Sitz befindet sich in 22589 Hamburg, Heidrehmen 1

Ziele und Strategien
Ziel der Genossenschaft ist vorrangig die Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Dazu kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Der BVE investiert regelmäßig und umfänglich in seine Bestände und ergänzt diese sinnvoll durch Neubauten. Als Mitgliederförderung versteht der BVE auch eine faire Mietenpolitik.

Auch wenn das Hauptziel nicht die Gewinnmaximierung des Unternehmens ist, muss der BVE als Genossenschaft wirtschaftlich agieren und Rahmenbedingungen berücksichtigen, um seine Ziele sozial ausgewogen, klimagerecht, umweltschonend und generationsübergreifend nachhaltig abzusichern.

Organisation
Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener Verantwortung und ist der Kontrolle des Aufsichtsrats und der Vertreterversammlung unterworfen. Alle für die Wohnungsversorgung der Mitglieder anfallenden wesentlichen Aufgaben in der Genossenschaft werden von den Bereichen Kaufmännisches Immobilienmanagement, Technisches Immobilienmanagement, Projekte, Unternehmensentwicklung und Digitalisierung, Finanz- und Rechnungswesen, Grundstückswesen sowie Menschen & Kommunikation wahrgenommen. Dem Technischen Immobilienmanagement ist ein Servicebetrieb zur Durchführung von Reparaturaufträgen innerhalb der Wohnanlagen unserer Genossenschaft angegliedert.

Compliance
Neben bereits bestehenden Compliance-Richtlinien in Form systemintegrierter Kontrollen zur Gewährleistung des Vier-Augen-Prinzips, Regelungen zur Auftragsvergabe und zur Rechnungsprüfung und -anweisung sowie einer Innenrevision gibt es einen Verhaltenskodex für alle Mitarbeitenden, um mit klaren Rahmenbedingungen möglicherweise auftretenden Situationen vorzubeugen, die ihre Integrität infrage stellen könnten. Es bestanden auch im Jahr 2025 keine vertraglichen Bindungen über Dienstleistungen oder ähnliche Beziehungen zwischen dem BVE und Mitgliedern des Aufsichtsrats oder des Vorstands, die über die eigentliche Aufgabenwahrnehmung im Aufsichtsrat bzw. Vorstand hinausgehen. Dies gilt auch für die BVE-DIENSTE GmbH.

Marktstellung
Am 31. Dezember 2025 bewirtschaftete der BVE 14.614 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 974.088,97 m² sowie sieben Kindertagesstätten, 150 gewerbliche Objekte und 35 Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 29.116,83 m². Damit ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg.

Darüber hinaus umfasste der eigene Bestand 6.933 Garagen, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen, 3.333 Stellplätze im Freien sowie 1.240 sonstige Objekte. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Wohnungsanzahl per Saldo um 30 Wohnungen und die Wohnfläche um 3.136,48 m² erhöht. 31 Wohnungszugänge aus der Fertigstellung von Neubauten steht ein Abgang von einer Wohneinheit aufgrund einer Wohnungszusammenlegung gegenüber.

Nachhaltigkeitsmanagement
Im Jahr 2016 hat der BVE eine Stelle für das Nachhaltigkeitsmanagement geschaffen. In den darauffolgenden Jahren wurde die Basis für die Nachhaltigkeitsarbeit aufgebaut. Neben einer Wesentlichkeitsanalyse wurde ein Kennzahlencontrolling, das Umweltmanagementsystem Ökoprofit und eine Berichterstattung nach den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) implementiert.

Klima (CO2-Bilanz)
Seit 2020 erstellt der BVE jedes Jahr eine CO2-Bilanz auf Basis des CO2-Tools der Initiative Wohnen.2050. Diese wiederum basiert auf den Standards des Greenhouse Gas Protocol (GHG-Protokolls) und der GdW Arbeitshilfe 85. Die CO2-Intensität des gesamten Gebäudebestands liegt dieses Jahr bei durchschnittlich 20,04 kg CO2 / m² (klimabereinigt). Die Energieintensität des gesamten Gebäudebestands beträgt 134,71 kWh / m² (klimabereinigt). 

Um die lokalen und nationalen Klimaziele zu erreichen, hat der BVE einen Klimapfad entwickelt. Dieser umfasst zahlreiche Maßnahmen in den Bereichen Energie, Neubau, Modernisierung, Mitglieder sowie CO2-Senken, die kontinuierlich umgesetzt werden. Im Zentrum des Klimapfads stehen vier zentrale Projekte, die zur Erreichung der Klimaziele und zur nachhaltigen Weiterentwicklung des Bestands beitragen.

Das erste große Projekt widmet sich der Transformation der Wärmeversorgung hin zu regenerativen Alternativen. Dazu werden objektspezifische Perspektiven erarbeitet und mit der Hamburger Wärmeplanung abgeglichen. Für einen Großteil der Gebäude stellt die Nutzung regenerativer Energien eine zukunftsweisende Lösung dar. Sie ist aber nicht in allen Fällen praktikabel. Hier setzen unsere beiden anderen Projekte an. Dabei analysieren wir gezielt Gebäude der Energieeffizienzklassen G & H – die sogenannten »worst performing buildings« mit einem Verbrauch von 200 kWh / m² und mehr. Ziel des zweiten Projekts ist es, diese Gebäude durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen in die Effizienzklassen E & D zu bringen. Dort, wo energetisch sinnvolle und wirtschaftlich tragfähige Modernisierungen nicht möglich sind, wird im dritten Projekt der Ersatz durch Neubauten im Systemhausstandard angestrebt. Diese Neubauten erfüllen die Anforderungen an eine nachhaltige Energieversorgung und sind bis spätestens 2045 vollständig klimaneutral. Zusätzlich werden in beiden Fällen mögliche Nachverdichtungspotenziale identifiziert und umgesetzt. Das vierte Großprojekt konzentriert sich auf den Ausbau der regenerativen Stromerzeugung durch die flächendeckende Installation von Photovoltaikanlagen auf unseren Dächern.

Im Hinblick auf die Klimaziele der Bundesregierung und des Klimaplans Hamburg hat der BVE bereits per 31.12.2025 über 62 % seiner CO2-Emissionen von 1990 bis 2045 im Bereich der Heizungswärme (ohne Warmwasser) erreicht. Dieser Erfolg begann schon vor 25 Jahren mit der Installation von Blockheizkraftwerken und dem Anschluss an die Hamburger Fernwärme. Zum Zwischenziel 2030 ergeben unsere Simulationen eine Einsparung von ca. 73 %. 

Um dieses Ziel weiter zu präzisieren, haben wir unseren Klimapfad im Jahr 2025 weiterentwickelt und insbesondere die objektspezifische Betrachtung unseres Gebäudebestands deutlich vertieft. Dabei konnten wir zahlreiche Annahmen zur klimaneutralen Wärmeversorgung weiter konkretisieren. Dies ermöglicht inzwischen belastbarere Simulationen zur Dekarbonisierung unseres Portfolios bis 2045. Im Hinblick auf den Hamburger Klimaentscheid bereiten wir derzeit die notwendigen Analysen vor. Die umfassende Bewertung der Auswirkungen auf unseren Klimaplan und die potenzielle Weiterentwicklung unserer Strategie ist für das Jahr 2026 vorgesehen. Darüber hinaus schafft die fortschreitende Einführung eines technischen ERP-Systems die Basis für künftig noch präzisere energetische Bewertungen und objektscharfe Analysen und wird damit die Weiterentwicklung unseres Klimapfads weiter unterstützen.

Zukünftige Wärmeversorgung
Die Tochtergesellschaft BVE-DIENSTE GmbH betreibt drei Blockheizkraftwerke (BHKW) in den Heizhäusern des BVE, womit 2.037 Wohnungen teilweise mit Wärme versorgt werden. Mit dem Betrieb von insgesamt 25 BHKWs in unseren Wohnanlagen durch unsere Tochtergesellschaft und externe Partner wird Wärmeenergie umweltfreundlich, energiesparend und dezentral erzeugt. Insgesamt werden 34 % unserer Wohnungen über diese Blockheizkraftwerke versorgt. Insgesamt werden heute rund 75 % der
BVE-Wohnungen durch Kraft-Wärme-Kopplung versorgt. Für 44 % aller Wohnungen erfolgt die Wärmeversorgung über Fernwärme, deren Nutzung in den kommenden Jahren weiter stark ausgebaut wird.

In diese strategische Entwicklung fügt sich auch der Abschluss eines großen Rahmenvertrags im Jahr 2025 ein, durch den in den kommenden Jahren mehr als 2.800 weitere Wohnungen an das Fernwärmenetz angeschlossen werden können. Unter Einbeziehung der bereits geschlossenen Verträge ergibt sich damit perspektivisch ein Anschluss von insgesamt rund 3.500 Wohnungen. Damit wird ein wesentlicher Beitrag zur weiteren Dekarbonisierung unseres Bestands geleistet und zugleich die Grundlage für eine langfristig emissionsärmere Wärmeversorgung geschaffen. Wärme aus Fernwärme wird in den nächsten Jahren eine starke Emissionsminderung erfahren, sodass unsere fernwärmeversorgten Gebäude in Zukunft von einer CO2-reduzierten Wärmeversorgung und damit geringen CO2-Abgaben profitieren. Für den BVE bedeutet dies vor allem mehr Planungssicherheit bei der Umsetzung des Klimapfads. Unsere BHKWs spielen in unserem Klimaplan derzeit weiterhin eine wichtige Übergangsrolle. Als Brückentechnologie produzieren sie effizient Wärme und Strom und tragen damit zur Reduktion der CO2‑Emissionen bei. Durch ihre Funktion als zusammenhängendes Nahwärmenetz bieten sie zudem eine gute Grundlage für weitere energetische Quartierskonzepte. 

In den Quartieren Op’n Hainholt, Kamerstücken und Iserbrooker Weg sowie Löwenbergstraße und Frapanweg sollen bis 2027 640 Wohneinheiten an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch in Ottensen sollen in der Rothestraße 111 Wohnungen, die aktuell noch mit Gasthermen beheizt werden, an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch die Mitglieder im Schenefelder Holt (ca. 695 Wohneinheiten) werden in der Zukunft durch Fernwärme versorgt. Ein Ansatz, dieses Quartier gemeinsam mit weiteren Partnern über die Abwärme des XFEL zu beheizen, wurde aufgrund fehlender Planungssicherheit nicht weiterverfolgt. Daher wurde dieses Quartier mit in den Rahmenvertrag aufgenommen. Die Einbindung des XFEL in die Fernwärmeversorgung wird weiterhin geprüft. 

Für unsere Bestände in Billstedt-Kaltenbergen mit 415 Wohneinheiten konnten wir einen LOI für den Fernwärmeanschluss 2029 abschließen. Unsere 564 Wohneinheiten in Norderstedt, die fossil versorgt werden, sollen 2029 an das Fernwärmenetz angeschlossen werden. Damit werden bereits in den kommenden Jahren größere Bestände gemäß unserem Klimapfad transformiert. Bis 2030 werden zudem rund 800 weitere Wohnungen aus dem Rahmenvertrag an das Fernwärmenetz angeschlossen. Weitere 1.300 Wohnungen folgen bis 2035. Im Endausbau werden ca. 83 % der BVE-Bestände mit Fernwärme versorgt.

Gleichzeitig wird deutlich, dass die Transformation der Wärmeversorgung zunehmend im Zusammenhang größerer räumlicher Einheiten betrachtet werden muss. Energetische Quartierskonzepte gewinnen daher weiter an Bedeutung, da sie unterschiedliche Bausteine einer zukunftsfähigen Energieversorgung sinnvoll miteinander verknüpfen und zusätzliche Synergien erschließen können. Nur in Einzelfällen mit sehr hohem Endenergieverbrauch oder technischen Problemen kann die Dämmung von Gebäuden eine Lösung sein. 

Ergänzend zu den geplanten Fernwärmeanschlüssen bilden energetische Quartierskonzepte daher einen zentralen Baustein der Transformation der Energieversorgung. Der Quartiersansatz zeichnet sich insbesondere dadurch aus, dass er mit möglichst vielen Partnern im Umfeld weitergedacht wird. Weitere Quartierslösungen befinden sich in der Planung. Nachhaltige Mobilitätsangebote – wie die Realisierung eines Mobilitätshubs – komplettieren eine ganzheitliche Quartiersentwicklung. Der BVE plant weitere Voruntersuchungen zur Entwicklung energetischer Quartierslösungen in Kirchdorf-Süd und Niendorf und prüft dort gemeinsam mit lokalen Partnern unterschiedliche Umsetzungsmöglichkeiten. Vergleichbare Bemühungen soll es auch in Poppenbüttel und Eidelstedt geben. 

Ziel aller energetischen Quartierslösungen ist es, eine nahezu dekarbonisierte Wärmeerzeugung zu ermöglichen, um die wohnungspolitischen Klimaziele für 2045 bzw. 2040 zu erreichen. Die Suche nach nachhaltigen und bestenfalls regenerativen Energiequellen, wie etwa industrielle Abwärme oder Abwasser für den dafür verstärkten Einsatz von Wärmepumpen, stellt dabei eine zentrale Aufgabe dar.

Energie 
Auch in Zukunft wollen wir weiter durch punktuelle Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsoptimierungen Energie sparen. In den Fokus werden hier auch vermehrt digitale Systeme zur Energieeinsparung rücken. Im Neubau werden von uns Niedrigenergiehäuser mit Wärmerückgewinnungsanlagen, Wärmepumpen oder auch Eisspeichern errichtet. Weiterhin wurde 2020 für die 18 Heizungsanlagen des BVE mit den höchsten Jahresenergieverbräuchen ein Energiemonitoring-Projekt mit sehr guten Erfolgen gestartet. Aufgrund der Einsparerfolge des Projekts wurde 2024 ein weiterer langfristiger Monitoringvertrag abgeschlossen, durch den bereits im Jahr 2024 1,1 Mio. kWh Gas und über 200.000 kg CO2 eingespart werden konnten. Im Jahr 2025 erfolgte eine Ausweitung auf die 30 größten Heizungsanlagen des BVE. Diese Anlagen haben einen jährlichen Wärmeverbrauch von ca. 56,0 Mio. kWh. Jedes Prozent Einsparung spart hier nicht nur Emissionen, sondern auch Kosten für unsere Mitglieder. Darüber hinaus startete Ende 2023 ein weiteres Pilotprojekt, in dem zusätzlich Klein- und Fernwärmeanlagen digital optimiert werden. Dieses wurde Ende 2025 um 92 weitere Fernwärmeanlagen erweitert, sodass ab 2026 rund 50 % unserer durch Fernwärme versorgten Wohnungen kontinuierlich digital überwacht und optimiert werden können. Seit Anfang 2025 läuft außerdem ein Pilotprojekt, bei dem 66 Wohnungen mit digitalen Thermostaten ausgestattet wurden. Hier zeigen erste Ergebnisse eine Energieeinsparung von rund 8–10 %.

Um den Anteil erneuerbarer Energien an der Stromversorgung zu erhöhen und gleichzeitig die finanzielle Belastung der Mitglieder zu reduzieren, hat der BVE 2022 ein Projekt zur Realisierung von Photovoltaikanlagen (PV) auf Bestandsdächern gestartet. Dabei führt der BVE die Maßnahmen nicht eigenständig durch, sondern setzt auf eine nachhaltige Energieversorgung durch Photovoltaik im Rahmen von Mieterstrommodellen. Dazu wurden zwei verschiedene Partner für die Ausstattung der Bestandsdächer und den Betrieb der Anlagen ausgewählt. Erste Pilotprojekte wurden im Laufe des Jahrs 2025 realisiert. Die gewonnenen Erkenntnisse fließen in die Planung weiterer Umsetzungen ein. Ziel ist es, in den kommenden Jahren rund 4.000 Haushalten Mieterstrom anbieten zu können. Bereits zum Jahresende 2025 profitieren über 400 Wohnungen hiervon; zusätzlich haben über 2.100 weitere Haushalte die Möglichkeit, vergünstigten Anwohnerstrom aus bestehenden BHKW-Anlagen zu beziehen. Auch bei Neubauten plant der BVE PV-Anlagen. Darüber hinaus wird zukünftig bei Dachsanierungen immer die Möglichkeit einer Kombination von PV-Anlagen und Dachbegrünung geprüft. Mit diesen Anlagen wird lokaler, regenerativer Strom erzeugt, der für zukünftig notwendige Wärmepumpen und Mieterstrommodelle genutzt werden kann. Die Dachbegrünung ist dabei ein wichtiger Baustein gegen zunehmende Starkregenereignisse und verbessert den Ertrag der PV-Anlagen. 

E-Mobilität
Der gesamte Fuhrpark wurde 2023 auf Elektroantrieb umgestellt. In den BVE-Tiefgaragen sind insgesamt 280 Stellplätze für E-Mobilität vorgerüstet, davon sind derzeit 35 Stück mit Elektroautos belegt. 

Mobilitätshubs sind ein wichtiger Schritt vom Individualverkehr hin zu nachhaltiger Mobilität in unserer Stadt. Neben den bestehenden Mobilitätshubs in Iserbrook und Eidelstedt und dem im Bau befindlichen Mobilitätshub in Lurup werden weitere Standorte mit unterschiedlichen Angeboten folgen. Durch das aktive Vorantreiben der E-Mobilität kann der BVE aktiv zur Verbesserung der Luftqualität in Hamburg beitragen. Die Pool-Fahrzeuge werden mit Strom aus der Energiezentrale am Heidrehmen betrieben. So können im Vergleich zum deutschen Strommix auf 100 Kilometern 33 % der entstehenden CO2-Emissionen eingespart werden. Die Fahrzeuge des Servicebetriebs werden mit 100 % Ökostrom betankt.

Mitgliederförderung
Die Zahl der Mitglieder, die von unserem Sozialmanagement begleitet, beraten oder betreut werden, ist im Vergleich zum Vorjahr erneut gestiegen. In mehr als 515 Fällen haben wir Mitglieder persönlich oder telefonisch zu ihren Anliegen unterstützt und in ihren Wohnungen besucht. Das BVE-Sozialmanagement bietet eine umfassende Alltagsberatung zu vielfältigen Themen – von finanziellen Angelegenheiten über psychosoziale Herausforderungen wie unorganisiertes Wohnen bis hin zu praktischer Hilfe bei Fahrstuhlausfällen oder größeren Modernisierungsmaßnahmen. Bei Konflikten innerhalb von Hausgemeinschaften wurde auch dieses Jahr wieder eng mit der kaufmännischen Mieterbetreuung zusammengearbeitet, um Lösungen zu moderieren oder direkt zu finden. Auf Wunsch begleiten wir unsere Mitglieder zu wichtigen Terminen und bieten in Einzelfällen auch sozialpädagogische Betreuung an.

Besonders im Fokus steht die vielfältige Gruppe der Seniorinnen und Senioren. Ein – noch nicht besorgniserregender, aber auffälliger – Trend, der sich zunehmend zeigt, ist die Vereinsamung sowie die Zunahme psychischer Erkrankungen in verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Wir versuchen dies durch vielfältige Angebote abzufedern, hierzu gehören Sport und Spiel, Ausfahrten, aber auch das erfolgreiche Mittagstischangebot. 

Der Bedarf an Unterstützung bei Wohngeldanträgen ist zwar leicht zurückgegangen, bleibt jedoch weiterhin auf einem hohen Niveau. Zudem suchen immer mehr Menschen nach Lösungen zur Anpassung ihres Wohnraums, nach sinnvollen Pflegeangeboten und Informationen zum seniorengerechten Wohnen. Eine neue Möglichkeit, die zunehmend Interesse weckt, sind digitale Assistenzsysteme. In einer Musterwohnung haben wir dieses zukunftsweisende Angebot vorgestellt, und die Resonanz war sehr positiv. Das zentrale Ziel unseres Sozialmanagements bleibt es, den Menschen zu ermöglichen, ein selbstbestimmtes Leben in ihren eigenen vier Wänden und im gewohnten Umfeld zu führen.

Die Kindergenossenschaft BVE KIDS ist jetzt im zwölften Jahr aktiv. Sie ist mit 1.304 Mitgliedskindern weiterhin sehr erfolgreich. Zehn große Veranstaltungen konnten 2025 angeboten werden: ein Insektenhotelbau (für Marienkäfer und verschiedene andere Insekten), die Stadtdetektive (mit einer spannenden Rallye durch die Hamburger Innenstadt), ein Marionettenbau, ein Kinder- und Nachbarschaftsfest in Altona-Altstadt, Eichhörnchen im Park (Wissenswertes zum Leben der Eichhörnchen in städtischen Parks), eine Kinderund Nachbarschaftsveranstaltung in Billstedt-Kaltenbergen, Dämmerung im Park (Welche Tiere sind in der Dämmerung aktiv?), eine Metallwerkstatt (Stanzen und Emaillieren) und der Besuch einer Druckwerkstatt (Setzen und Drucken). Zum Jahresende gab es erneut das traditionelle Nikolauskonzert im Pergolenviertel und eine Kekse-Backaktion in Hamburg-Bahrenfeld.

Schwerpunktthemenfelder der Kindergenossenschaft sind weiterhin Ökologie und Nachhaltigkeit, Gesellschaft und Leben, Entdecken und Experimentieren. Digitale Angebote werden über den erfolgreichen Instagram-Kanal abgebildet. Dieser ist mit jetzt über 650 Followern und mehr als 530 Beiträgen ziemlich erfolgreich. Drei Infobriefe wurden versandt, genauso wie Geburtstagsgrüße und Verabschiedungen zum 18. Geburtstag (inkl. eines kleinen Gutscheins zum Abschied).

Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Entgegen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland, die 2025 stagnierte, konnte Hamburg ein preisbereinigtes reales Wachstum von zumindest 1,1 % verzeichnen.

Maßgeblich dafür ist der Dienstleistungssektor, der strukturell in Hamburg eine herausragende Bedeutung hat. Im Gegensatz dazu konnten Industrie und Bausektor eine differenzierte Entwicklung mit teilweise rückläufiger Dynamik verzeichnen. Ursächlich dafür sind hohe Bau- und Finanzierungskosten sowie konjunkturelle Unsicherheiten.

Der Arbeitsmarkt in Hamburg konnte sich mit einem Anstieg um 0,9 % deutlich von Gesamtdeutschland (0,0 %) absetzen. Großen Anteil an dem Aufwärtstrend in Hamburg hat das produzierende Gewerbe, speziell das verarbeitende Gewerbe (+1,4 %). Auch 2025 war geprägt vom Fachkräftemangel.

Auch 2025 gingen die Investitionen in den Wohnungsbau mit -2,4 % deutlich stärker als die allgemeinen Bauinvestitionen zurück. Ursächlich dafür sind nach wie vor Lieferengpässe aufgrund des Ukrainekriegs und enorm gestiegene Energiekosten (Vergleich Vorkrisenniveau +48 %). Den überwiegenden Anteil an Kosten für Bauleistungen tragen die Ausbauarbeiten, bei denen besonders die gestiegenen Kosten für Heizanlagen und Wassererwärmungsanlagen (z. B. Wärmepumpen) zu gewichten sind. Nichtsdestotrotz hat der Wohnungsbau (Neubau/Modernisierung) mit 59 % immer noch einen sehr großen Anteil an den Bauinvestitionen. 

Die in den letzten Jahren stark zurückgegangenen Baugenehmigungen erfuhren 2025 mit +11 % (im Vergleich zum Vorjahr) einen deutlichen Anstieg.

Hamburg konnte seine führende Rolle im sozialen Wohnungsbau auch im Jahr 2025 weiter festigen. Im geförderten Wohnungsbau konnten 2025 insgesamt 2.742 Wohnungen bewilligt werden, davon entfallen 422 Wohnungen auf Angebote für vordringlich wohnungssuchende Haushalte. Im Bereich der geförderten Modernisierungen konnte Hamburg bei bewilligten Modernisierungsanträgen einen Anstieg von sogar 50 % gegenüber dem Vorjahr verzeichnen.

Für sämtliche Wohnraumfördermaßnahmen wurden 2025 Fördermittel in Höhe von rund 735 Mio. EUR Subventionsbarwert durch die Hamburgische Investitions- und Förderbank bewilligt. Dies ist ein klares Bekenntnis des Senats zur nachhaltigen Sicherung und Weiterentwicklung des sozialen Wohnungsbaus in Hamburg. Dies wird sich auch 2026 weiter fortsetzen.

Durch die »Initiative kostenreduziertes Bauen« mit dem Ziel, Einsparpotenziale zu entwickeln, hat die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen der IFB Hamburg ein Instrument an die Hand gegeben, mit dem über den Hamburg-Standard auch im geförderten Wohnungsbau Baukosten gesenkt werden können. 

Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Entwicklung lässt sich im Vergleich mit den Vorjahreszahlen und mit unserer Prognose zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 2025 anhand einiger Kennzahlen verdeutlichen (siehe Tabelle 1).

Veränderung der Nutzungsentgelte
Der Anstieg der Nutzungsentgelte für Wohnungen resultiert im Jahr 2025 vor allem aus den geplanten regelmäßigen Anpassungen der Nutzungsentgelte, Mietanhebungen aufgrund des Abbaus von Subventionen und Mietanhebungen bei Wiedervermietungen.

Das Jahressoll der Nutzungsentgelte für Wohnungen hat sich im Jahr 2025 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Das durchschnittliche Grundnutzungsentgelt (ohne Betriebsund Heizkosten, aber einschließlich Modernisierungszuschlägen) betrug für Wohnungen per 31. Dezember 7,71 EUR je m² Wohnfläche monatlich gegenüber 7,49 EUR je m² im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten.

Wohnungswechsel
Die Kündigungsquote ist leicht angestiegen und liegt mit 5,13 % weiter auf einem niedrigen Niveau. Frei gewordene Wohnungen konnten kurzfristig wieder vermietet werden.

Ertragsausfälle
Die Ertragsausfälle aus Leerständen sind auf einem insgesamt niedrigen Niveau: Sie betrugen 2025 nur 1,34 % der Nutzungsentgelterträge.

Instandhaltungsaufwendungen
Die von Fremdfirmen erbrachten Instandhaltungsleistungen (40 Mio. EUR) liegen aufgrund verzögerter Modernisierungsmaßnahmen rund 7 Mio. EUR unter unserer Prognose. Dennoch stiegen diese gegenüber dem Vorjahr um 4,5 Mio. EUR.

Unter Einbeziehung eigener Leistungen für Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 42.097 Tsd. EUR aufgewendet (Vorjahr 37.541 Tsd. EUR). Auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bezogen, wurden im Jahr 2025 Kosten für Instandhaltungen inklusive der nicht aktivierten Modernisierungen in Höhe von 41,96 EUR gegenüber 37,53 EUR im Jahr 2024 aufgewendet.

Zinsaufwendungen
Die mehrfache Absenkung der Leitzinsen im ersten Halbjahr 2025 und zum Teil vorweggenommene Markterwartungen haben ab Mitte des Jahres zu einem Seitwärtstrend der Zinsentwicklung mit leichten Schwankungen geführt. Die objektbezogenen Zinsaufwendungen liegen in Höhe von rund 7,8 Mio. EUR auf dem Niveau des Vorjahrs. 

Durch eine aktive Kreditportfoliosteuerung war es uns möglich, Umschuldungen und Darlehensverlängerungen mit günstigen Zinsen zu sichern.

Jahresüberschuss
Der Jahresüberschuss ist weiterhin sehr stabil und liegt aufgrund von Verzögerungen von Modernisierungsmaßnahmen über unseren Erwartungen.

Investitionen
Nach erfolgter Genehmigung fließt aktuell ein Großteil unserer Investitionen in die Vollmodernisierung der Großwohnsiedlung am Tinnumer Weg. Baualtersbedingt werden in den kommenden Jahren weitere umfangreiche Instandsetzungen in unseren Beständen erforderlich sein. Durch ergänzende kontinuierliche energetische Modernisierung der Gebäude und die Umstellung auf regenerative Wärmeversorgung bleibt der Fokus bei den Aufwendungen auf den notwendigen Klimaschutzmaßnahmen dabei unverändert.

Dank günstiger Finanzierungskosten und Förderbedingungen stehen das große Neubauvorhaben am Sportplatzring und auch das Vorhaben in der Behringstraße kurz vor Baubeginn. Neubauprojekte dieser Art werden aufgrund weiterhin hoher Baukosten künftig ausschließlich unter Anwendung angepasster, kostenreduzierter Standards in nachhaltiger Bauweise realisiert werden können. Ansonsten liegt der Schwerpunkt der Neubautätigkeit auf dem Bestandsersatz baufälliger Objekte und der Nachverdichtung unserer Bestände.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2025 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie in Tabelle 2 dargestellt zusammen.

Bewirtschaftungstätigkeit
Aus der Ertragslage gehen die Anteile der einzelnen Unternehmensbereiche am Jahresergebnis hervor. Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus dem Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit. Die Bewirtschaftungstätigkeit ist wiederum geprägt durch die Nutzungsentgelte sowie die Kosten für Instandhaltung und Betriebskosten. Durch die Neubauinvestitionsmaßnahmen sowie Anpassungen der Nutzungsentgelte konnten höhere Nutzungsgebühren erwirtschaftet werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich trotz der planmäßig angepassten Nutzungsgebühren bei gleichzeitig höheren Aufwendungen für die Bewirtschaftung, insbesondere durch höhere Aufwendungen bei der Instandhaltung, das Ergebnis der Bewirtschaftungstätigkeit um 1.407 Tsd. EUR verringert.

Mitgliederwesen / Mitgliederförderung
Das Mitgliederwesen beinhaltet die Aufwendungen zur verwaltungstechnischen Bearbeitung der Mitgliederbelange und des Sozialmanagements, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüberstehen.

Sonstiger Geschäftsbetrieb
Der sonstige Geschäftsbetrieb umfasst neben dem neutralen Ergebnis (resultierend insbesondere aus Grundstückserlösen, der Rückzahlung von Sanierungsausgleichsbeträgen, Zahlungen aufgrund von Pensionszusagen, Erträgen aus Auflösung von Rückstellungen sowie Zinserträgen) im Wesentlichen das Ergebnis aus nicht aktivierten Baukosten (Aufwendungen während der Bauphase, vor allem Fremdkapital-, Finanzierungs- und andere Verwaltungskosten). Die Verringerung des negativen Ertrags aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb um insgesamt 170 Tsd. EUR resultiert insbesondere aus zurückerstatteten Sanierungsausgleichsbeträgen der Stadt Hamburg (403 Tsd. EUR). Dem gegenüber steht ein um 192 Tsd. EUR erhöhtes Ergebnis aus den nicht aktivierten Baukosten. Die übrigen Kosten innerhalb des sonstigen Geschäftsbetriebs entsprechen in etwa dem Vorjahr.

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betrugen im Jahr 2025 bezogen auf die einzelne Einheit und das Jahr 579,16 EUR (Vorjahr: 532,79 EUR) einschließlich Mitgliederwesen und Mitgliederförderung sowie 530,88 EUR (Vorjahr: 486,94 EUR) ohne Mitgliederwesen und Mitgliederförderung.

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft
stellt sich am Ende des Geschäftsjahrs 2025 wie in Tabelle 3 dar. Die Vermögenslage ist geordnet und die Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 6,80 Mio. EUR verringert. Den ausgewiesenen Zugängen zum Anlagevermögen in Höhe von 8,68 Mio. EUR stehen Verringerungen in Höhe von 15,47 Mio. EUR gegenüber, die im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen sind.

Im Geschäftsjahr 2025 wurde das Grundstück Schumacherstraße veräußert, Grundstücksankäufe wurden keine getätigt. Die Steigerung des Eigenkapitals um 13,4 Mio. EUR resultiert vor allem aus dem Jahresergebnis.

Die Eigenkapitalquote beträgt 49,4 % (Vorjahr: 47,2 %) und ist bei gesunkener Bilanzsumme gestiegen. Der Genossenschaft stehen zum Bilanzstichtag Mittel in Höhe von 677,9 Mio. EUR langfristig zur Verfügung. Das langfristige Vermögen von 674,6 Mio. EUR ist damit mit 100,5 % (Vorjahr: 100,0 %) vollständig durch langfristig zur Verfügung stehende Mittel gedeckt.

Weiterhin stehen dem BVE zur kurzfristigen Liquiditätsdeckung derzeit nicht in Anspruch genommene Kreditlinien von 7,0 Mio. EUR sowie Beleihungsreserven von rund 321,9 Mio. EUR zur Verfügung.

Finanzlage
Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann. Oberstes Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigen- oder Fremdkapital. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auch künftig gewährleistet. Über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel im Geschäftsjahr 2025 gibt die Kapitalflussrechnung (Tabelle 4) Auskunft.

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Der Cashflow nach der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach-Gesellschaft (DVFA/SG) hat sich bei einem gesunkenen Jahresüberschuss von 1,4 Mio. EUR insgesamt um 2,1 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr verringert. Im Vorjahresvergleich hat sich der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um 8,8 Mio. EUR verringert.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow der Investitionstätigkeit wird nach wie vor durch die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (2025: 9,0 Mio. EUR) geprägt. Im Wesentlichen betreffen die Auszahlungen Neubauvorhaben und Großmodernisierungen, die planmäßig fertiggestellt bzw. fortgeführt werden.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit verändert sich im Wesentlichen durch den Saldo aus Darlehensaufnahmen abzüglich plan- und außerplanmäßiger Tilgungen um -14,5  Mio.  EUR sowie um Zinsaufwendungen von -7,9 Mio. EUR und Dividendenauszahlungen von -5,8 Mio. EUR. Weiterhin war eine Veränderung des Geschäftsguthabens von -1,2 Mio. EUR im Geschäftsjahr zu verzeichnen. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte der Kapitaldienst gezahlt werden. Unter Berücksichtigung weiterer Aus- und Einzahlungen hat sich der Finanzmittelfonds um 0,7 Mio. EUR auf 22,8 Mio. EUR erhöht.

Liquidität
Die Liquidität des BVE ist gesichert. Die Zahlung einer Dividende von 4 % auf die eingezahlten Geschäftsguthaben
für das Jahr 2025 in Höhe von rund 5,7 Mio. EUR ist gewährleistet. Ende März 2026 liegen bereits Kreditzusagen in Höhe von 22,5 Mio. EUR für Darlehen zur Finanzierung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben vor, die erst nach dem Bilanzstichtag valutiert werden. Darüber hinaus stehen dem BVE insgesamt zusätzliche Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von 12,5 Mio. EUR zur Verfügung, von denen zurzeit 5,5 Mio. EUR in Form einer Avalbürgschaft in Anspruch genommen werden. Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen kann.

Des Weiteren wurde der BVE auf Grundlage des Jahresabschlusses 2024 wieder als »notenbankfähig« durch die Bundesbank eingestuft, d. h., Kreditforderungen gegenüber der Genossenschaft können bei der Bundesbank als refinanzierbare Sicherheiten eingereicht werden.

Kapitalstruktur
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung unseres Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen, öffentlich geförderte Aufwendungsdarlehen, ein im Zusammenhang mit einem Swap aufgenommenes flexibel verzinstes Darlehen sowie in geringem Umfang um endfällige Darlehen.

Zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken wurden in Vorjahren Forward-Darlehen zur Umschuldung oder zur vorzeitigen Verlängerung von Darlehen auch unter Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten abgeschlossen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt in Tabelle 5 dar:

Risikobericht

Das Risikomanagement des BVE besteht aus einem internen Kontroll-, Controlling- und Frühwarnsystem mit stets aktuellem Berichtswesen. In diesem Zusammenhang werden alle wesentlichen Indikatoren beobachtet, die zur Störung der Zahlungsfähigkeit führen könnten oder einer Vollvermietung entgegenstehen. Insbesondere durch die Definition von Schwellenwerten übernimmt das Berichtswesen dabei eine Frühwarnfunktion. Darüber hinaus besteht eine interne Revision, die betriebliche Abläufe regelmäßig untersucht. Der bauliche Zustand der Gebäude wird regelmäßig überwacht. Das Zinsrisiko wird mit den auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Instrumenten (ForwardDarlehen, langfristige Darlehen mit vollständiger Tilgung bis zum Ende der Laufzeit) unter Ausnutzung bestmöglicher Konditionen verringert. Weiterhin wird stets die aktuelle Förderlandschaft beobachtet, um bei Neubauten und Modernisierungen die Fördermöglichkeiten weitestgehend ausschöpfen zu können.

Der Beleihungswert der Grundstücke wird regelmäßig beobachtet und durch geeignete Maßnahmen eine Vergrößerung der Beleihungsspielräume in den Grundbüchern erreicht. Engpässe bei der Bereitstellung von Liquidität haben sich nicht ergeben. Anhand unserer Wirtschafts- und Finanzprognosen werden Zahlungsengpässe auch künftig nicht prognostiziert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Im Weiteren erfolgt eine Fortschreibung unserer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben in laufender Umsetzung. Etwaige Kosten- und Vermietungsrisiken sind vor diesem Hintergrund nicht abschließend bewertbar und müssen laufend angepasst werden.

Risiken bestehen hinsichtlich der Entwicklung des nach dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) selbst zu tragenden Kostenanteils der CO2-Kosten bei den wärmeversorgten Gebäuden. Für die Folgejahre ergeben sich Risiken hinsichtlich der prognostizierten Entwicklung des CO2-Preises und des damit künftig selbst zu tragenden Anteils der CO2-Kosten. Dieser belastet das Investitionsbudget für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen.

Die weiter steigenden Energiekosten bestätigen uns darin, den Weg der klimaschonenden Energiezuführung und energetischen Modernisierung sowie der Ausschöpfung sämtlicher Möglichkeiten der öffentlichen Förderung konsequent weiterzuverfolgen. Die monatlichen Belastungen für unsere Mieter werden trotz Energiesparmaßnahmen, wie z. B. Optimierung der Betriebssysteme der Heizungsanlagen sowie Absicherung der Gas- und Strompreise bis zum Jahr 2029, ansteigen. Zudem könnten deutlich erhöhte Bruttowarmmieten gegebenenfalls die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter (insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen) übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Die branchenübergreifend stark zunehmenden Angriffe auf die IT-Infrastrukturen stellen hohe Anforderungen an die Datensicherheit und Datenverfügbarkeit. Die Sicherheit der uns anvertrauten Daten und die Sicherstellung eines reibungslosen Geschäftsbetriebs bedingen fortlaufende zielgerichtete Investitionen in den Bereichen der IT-Sicherheit.

Durch den Nahost-Krieg ab 28.02.2026 verschärfen sich bestehende Unsicherheiten vor allem hinsichtlich des Risikos signifikant steigender Energiepreise. Weitere Folgen können insbesondere wachsende Mietforderungsausfälle und deutlich höhere Finanzierungskosten bei einer inflationsbedingten Straffung der Geldpolitik sein.

Chancenbericht

Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen insgesamt eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen ergeben sich durch energetische und weitere Modernisierungen sowie durch ergänzenden Neubau.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter stabilisieren und die ausgewogenen Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung von Angeboten.

Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prognostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg und Umgebung in den nächsten Jahren aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin positive Entwicklung des BVE. Insgesamt sind für die Genossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind oder sehr wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet der BVE auf Basis der Unternehmensplanung (27.11.2025) folgende Entwicklung:

Die derzeitigen Bevölkerungsprognosen für den Raum Hamburg lassen uns weiterhin von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum ausgehen. Dies lässt die Aussage zu, dass wir auch weiterhin nahezu Vollvermietung gewährleisten können. Unsere zukünftigen Projektierungen von Bauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 211 Mio. EUR für 639 Wohnungen, die überwiegend öffentlich gefördert oder im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau geplant sind, werden in den nächsten Jahren die Nachfrage nach unserem Wohnungsbestand noch erhöhen. Soweit die Bauvorhaben fremdfinanziert werden sollen, werden wir für die noch nicht eingedeckten Mittel rechtzeitig Finanzierungszusagen einholen und Forward-Darlehen abschließen. Wir gehen für die nächsten Jahre weiter von einem hohen Zinsniveau aus. Jedes einzelne Bauvorhaben wird aufgrund der erheblich geänderten Rahmenbedingungen erneut geprüft.

Im Jahr 2025 wurden Modernisierungsaufwendungen zur Reduzierung der CO2-Emissionen (Energetische Modernisierung Gebäudehülle und Energiezuführung) in Höhe von 3,5 Mio. EUR getätigt. Für die Jahre 2026 bis 2029 sind weitere Modernisierungsaufwendungen hierfür in Höhe von 74 Mio. EUR vorgesehen.

Wir prognostizieren für das Jahr 2026 steigende Sollmieten auf 99 Mio. EUR im Rahmen unserer regelmäßigen Nutzungsentgeltanpassungen, der Erhöhung der Kostensätze im mietpreisgebundenen Wohnungsbau sowie der Ergänzung unserer Wohnungsbestände durch Neubau. Trotz des steigenden Zinsniveaus sowie der dadurch auch erforderlichen Reduzierung des hohen Tilgungsaufkommens bei Umfinanzierungen und Neukreditaufnahmen rechnen wir mit leicht sinkenden Zinsaufwendungen für 2026 in Höhe von rund 8 Mio. EUR, da sich unsere Finanzierungstätigkeiten im Rahmen von Umschuldungen während der Niedrigzinsphase weiterhin positiv auswirken. Als Instandhaltungsaufwendungen inklusive der nicht aktivierten Modernisierungen planen wir für 2026, bedingt durch die planmäßige Fortführung unseres Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms, mit rund 46 Mio. EUR. Bei Zutreffen unserer zugrunde liegenden Annahmen erwarten wir für 2026 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 18 Mio. EUR. Dazu planen wir 2026 Investitionen für Modernisierung und Neubau in Höhe von rund 39 Mio. EUR. Im Rahmen der Grundstücksbevorratung wurde bereits Anfang 2022 ein Grundstück mit einer Fläche für rund 200 Wohnungen erworben.

Aus unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ergeben sich unter Berücksichtigung der geschilderten Annahmen auch in den weiteren Jahren positive Jahresergebnisse und eine gesicherte Liquidität.

Hamburg, den 21. Mai 2026
Der Vorstand
Michael Wulf, Axel Horn