Lagebericht

Rechtliche Grundlagen
Der Bauverein der Elbgemeinden eG (BVE) wurde 1899 gegründet. Sein Sitz befindet sich in 22589 Hamburg, Heidrehmen 1.

Ziele und Strategien
Ziel der Genossenschaft ist vorrangig die Wohnungsversorgung ihrer Mitglieder. Dazu kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen. Der BVE investiert regelmäßig und umfänglich in seine Bestände und ergänzt diese sinnvoll durch Neubauten. Als Mitgliederförderung versteht der BVE auch eine maßvolle Mietenpolitik, die unter anderem in seinem Modell der Wohnwertmiete ihren Ausdruck findet.

Auch wenn das Hauptziel nicht die Gewinnmaximierung des Unternehmens ist, muss der BVE als Genossenschaft wirtschaftlich agieren und Rahmenbedingungen berücksichtigen, um seine Ziele sozial ausgewogen, umweltschonend und generationsübergreifend nachhaltig abzusichern. 

Organisation
Der Vorstand leitet die Genossenschaft in eigener Verantwortung und ist der Kontrolle des Aufsichtsrats und der Vertreterversammlung unterworfen. Alle für die Wohnungsversorgung der Mitglieder anfallenden wesentlichen Aufgaben in der Genossenschaft werden von den Bereichen Kaufmännisches Immobilienmanagement, Technisches Immobilienmanagement, Innovation & Finanzen sowie Menschen & Kommunikation wahrgenommen. Dem Technischen Bestandsmanagement ist ein Servicebetrieb zur Durchführung von Reparaturaufträgen innerhalb der Wohnanlagen unserer Genossenschaft angegliedert.

Compliance
Neben bereits bestehenden Compliance-Richtlinien in Form von systemintegrierten Kontrollen zur Gewährleistung des Vier-Augen-Prinzips, Regelungen zur Auftragsvergabe und zur Rechnungsprüfung und -anweisung sowie einer Innenrevision gibt es einen Verhaltenscodex für alle Mitarbeitenden, um mit klaren Rahmenbedingungen möglicherweise auftretenden Situationen vorzubeugen, die ihre Integrität infrage stellen könnten. Es bestanden auch im Jahr 2022 keine vertraglichen Bindungen über Dienstleistungen oder ähnliche Beziehungen zwischen Mitgliedern des Aufsichtsrats sowie des Vorstands und dem BVE, die über die eigentliche Aufgabenwahrnehmung im Aufsichtsrat bzw. Vorstand hinausgehen. Dies gilt auch für die BVE-DIENSTE GmbH. 

Marktstellung
Am 31. Dezember 2022 bewirtschaftete der BVE 14.467 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 961.369,77 m² sowie 7 Kindertagesstätten, 149 gewerbliche Objekte und 33 Gemeinschaftseinrichtungen mit einer Nutzfläche von insgesamt 28.440,35 m². Damit ist der BVE die größte Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Hamburg.

Darüber hinaus umfasste der eigene Bestand 6.323 Garagen, Carports und Stellplätze in Sammelgaragen, 3.340 Stellplätze im Freien sowie 1.226 sonstige Objekte. Gegenüber dem Vorjahr hat sich die Wohnungsanzahl per Saldo um 7 Wohnungen und die Wohnfläche um 735,00 m² verringert. 9 Zugänge sind aus der Umwandlung von 10 Einzel- Wohnungen aus einer Gemeinschaftswohnung hervorgegangen. Dagegen stehen Abgänge von 16 Einheiten, die im Wesentlichen aus Abrissen resultieren.

Nachhaltigkeitsmanagement
Im Jahr 2016 hat der BVE eine Stelle für das Nachhaltigkeitsmanagement geschaffen. In den darauffolgenden Jahren wurde die Basis für die Nachhaltigkeitsarbeit aufgebaut. Neben einer Wesentlichkeitsanalyse wurde ein Kennzahlencontrolling, das Umweltmanagementsystem Ökoprofit und eine Berichterstattung nach den Standards des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) und des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) implementiert.

Klima (CO2-Bilanz)
Um die lokalen und nationalen Klimaziele zu erreichen, wurde ein Klimapfad beim BVE entwickelt. Dieser enthält in den Kategorien Energie, Neubau, Modernisierung, Mitglieder und Kompensation viele Einzelmaßnahmen, die regelhaft bearbeitet werden.

In Hinblick auf die Klimaziele der Bundesregierung und des Klimaplans Hamburg hat der BVE bereits per 31.12.2022 über 55 % seiner CO2-Emissionen von 1990 bis 2045 im Bereich der Heizungswärme (ohne Warmwasser) erreicht. Dieser Erfolg begann schon vor 20 Jahren mit der Installation von Blockheizkraftwerken und dem Anschluss an die Hamburger Fernwärme. Zum Zwischenziel 2030 ergeben unsere Simulationen weiterhin eine Einsparung von ca. 65 %. Diesen Zielwert wollen wir durch weitere Maßnahmen erhöhen. Im Jahr 2023 werden wir unseren Klimapfad um eine objektbezogene Abschätzung zur klimaneutralen Wärmeversorgung ergänzen. Damit werden weitere Simulationen für den Zeitraum bis 2045 möglich. Auch eine erste Kostenabschätzung für die verschiedenen Maßnahmen wird entsprechend entwickelt.

Ab 2020 erstellt der BVE eine CO2-Bilanz auf Basis des CO2-Tools der Initiative Wohnen.2050. Diese wiederum basiert auf den Standards des Greenhouse Gas Protocols. Die Energieintensität des gesamten Gebäudebestands beträgt 135,48 kWh / m². Verglichen mit dem Vorjahr, als sie 141,38 kWh / m² betrug. Die CO2-Intensität des gesamten Gebäudebestands ist in diesem Jahr von durchschnittlich 26 kg CO2 / m2 im Vorjahr auf 23 kg CO2 / m2 gesunken.

Energie
Die Tochtergesellschaft BVE-DIENSTE GmbH betreibt drei Blockheizkraftwerke (BHKW) in den Heizhäusern des BVE, womit 2.016 Wohnungen teilweise mit Wärme versorgt werden. Mit dem Betrieb von insgesamt 27 BHKWs in unseren Wohnanlagen durch unsere Tochtergesellschaft und externe Partner wird Wärmeenergie umweltfreundlich, energiesparend und dezentral erzeugt. Insgesamt werden 5.130 Wohnungen über diese Blockheizkraftwerke versorgt. Mit dem zusätzlich erzeugten Strom, der größtenteils noch in das öffentliche Netz eingespeist wird, können rund 5.100 Haushalte in Hamburg mit umweltfreundlichem Strom versorgt werden. Mit unserem neuen Mieterstromkonzept wird der vor Ort im BHKW erzeugte Strom unseren Mitgliedern durch einen externen Partner umweltfreundlich und kostengünstig angeboten. Dieses Konzept haben wir bereits für rund 2.196 Wohnungen realisiert. Insgesamt werden heute bereits rund 73 % der BVE-Wohnungen durch Kraft-Wärme-Kopplung versorgt. Für 33 % aller BVEWohnungen erfolgt eine Teilwärmeversorgung durch den Einsatz von Blockheizkraftwerken. Rund 40 % der Wohnungen werden mit Fernwärme versorgt. Insbesondere die Nutzung von Fernwärme wird in den nächsten Jahren weiter ausgebaut.

Auch in Zukunft wollen wir weiter durch punktuelle Wärmedämmung, Fensteraustausch und Heizungsoptimierungen Energie sparen. Im Neubau werden von uns Niedrigenergiehäuser mit Wärmerückgewinnungsanlagen, Wärmepumpen oder auch Eisspeichern errichtet. Weiterhin wurde 2019 für die 32 Heizungsanlagen des BVE mit den höchsten Jahresenergieverbräuchen ein Energiemonitoring-Projekt mit sehr guten Erfolgen gestartet. Ziel ist es, bis Ende 2023 weitere Einsparungen durch die Optimierung der Heizungsanlagen zu generieren und weitere Anlagen in die permanente Fernüberwachung zu integrieren. Am Ende sollen die 44 größten Heizungsanlagen in dieses Konzept eingebunden sein.

Um den Anteil regenerativer Energien an der Stromversorgung zu erhöhen und gleichzeitig die finanzielle Belastung der Mitglieder zu reduzieren, wurde vom BVE 2022 ein Projekt zur Realisierung von Photovoltaik (PV)-Anlagen auf Bestandsdächern gestartet, wobei der BVE die Maßnahmen nicht eigenständig umsetzt, sondern auf eine nachhaltige Energieversorgung durch Photovoltaik im Rahmen von Mieterstrommodellen setzt. Zu diesem Zweck wurden verschiedene Partner für die Ausstattung der Bestandsdächer und den Betrieb der Anlagen ausgewählt. Mit zwei Partnern wurden bereits Absichtserklärungen (LOIs) zur weiteren Zusammenarbeit unterzeichnet. Erste Pilotobjekte befinden sich bereits in der Projektierungsphase. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse sollen strategisch helfen, den Wohnungsbestand in den nächsten Jahren flächendeckend mit PV-Anlagen auszustatten. Ziel ist es, gemeinsam mit den Partnern in den nächsten Jahren 4.000 Haushalten Mieterstrom anbieten zu können. Auch bei Neubauten plant der BVE PV-Anlagen. Darüber hinaus wird zukünftig bei Dachsanierungen immer die Möglichkeit einer Kombination von PV-Anlagen und Dachbegrünung geprüft. Mit diesen Anlagen wird lokaler, regenerativer Strom erzeugt, der für zukünftig notwendige Wärmepumpen und Mieterstrommodelle genutzt werden kann.

Energetische Quartierslösungen
Nach unserer Meinung ist das Quartier die Lösung zu einer erfolgreichen klimaneutralen Wärmeversorgung. Dämmung von Gebäuden kann nur in einzelnen Fällen mit sehr hohem Endenergieverbrauch oder technischen Problemen eine Lösung sein.

Nach Abschluss der großen energetischen Quartiersentwicklung im Heidrehmen mit einer jährlichen Einsparung von 500 Tonnen CO2 sind weitere Quartierslösungen in Planung. Mit den geplanten Projekten erweitert der BVE die Perspektive vom Einzelgebäude hin zum Quartier, um wichtige Synergieeffekte zu generieren und effektiven Klimaschutz vor Ort zu betreiben. Der Quartieransatz wird breiter gedacht mit möglichst vielen Partnern im Umfeld.

In den Quartieren Op′n Hainholt, Kamerstücken und Iserbrooker Weg sollen in einigen Jahren alle Wohneinheiten an die Fernwärme angeschlossen werden. Auch die Mitglieder im Schenefelder Holt sollen in einigen Jahren von einer dezentralen Energieversorgung mit einem Anteil von mindestens 75 % regenerativer Energie profitieren. Gemeinsam mit lokalen Partnern wird ein sehr großes energetisches Quartiersprojekt rund um den Schenefelder Holt geplant, das insgesamt ca. 1.500 Haushalte mit Wärme versorgen wird. Damit wird ein weiterer Schritt in Richtung klimafreundliche, dezentrale Energieversorgung getan. Die Abwärme der technischen Anlagen der Forschungsanlage European XFEL, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befindet, soll zur Beheizung der Gebäude im Quartier genutzt werden.

Auch in Billstedt konnte, unterstützt durch die BUKEA, ein weiterer Standort identifiziert werden, wo ein lokales Quartiersnetz mit einer klimafreundlichen, CO2 reduzierten Energieversorgung entstehen soll. Damit werden weitere 400 Wohneinheiten des BVE auf den Weg zu einer klimaneutralen Wärmeversorgung gebracht. Entsprechende Voruntersuchungen wurden zwischenzeitlich veranlasst. Nachhaltige Mobilitätsangebote wie die Realisierung eines Mobilitätshubs runden eine ganzheitliche Quartierslösung ab. Die BVE plant darüber hinaus weitere Voruntersuchungen zur Schaffung von energetischen Quartierslösungen in Kirchdorf Süd und Niendorf und prüft diese Möglichkeiten gemeinsam mit lokalen Partnern. Verschiedene Partner zusammenzubringen, stellt dabei eine attraktive Voraussetzung dar, um ausreichend große Quartierslösungen zu realisieren. Vergleichbare Bestrebungen soll es auch in Poppenbüttel geben.

Ziel aller energetischen Quartierslösungen ist es, eine nahezu dekarbonisierte Wärmeerzeugung zu ermöglichen, um die wohnungspolitischen Klimaziele für 2045 zu erreichen. Die Suche nach nachhaltigen und bestenfalls regenerativen Energiequellen, wie z. B. industrielle Abwärme, Abwasser etc. für den dafür notwendigen Einsatz von Wärmepumpen ist die wichtigste Aufgabe in diesem Prozess.

E-Mobilität
Im Bereich der E-Mobilität ist der BVE in 2022 weiter vorangekommen. Die Zielmarke, bis 2023 den gesamten Fuhrpark auf Elektroantrieb umzustellen, wird voraussichtlich im Laufe dieses Jahres erfüllt werden. Die Ausrüstung der Tiefgaragen wurde in 2022 im Wesentlichen fertiggestellt. Nach der Eröffnung des ersten Mobilitätshubs in Iserbrook im Jahr 2021 wurde im September 2022 ein zweiter Mobilitätshub in Eidelstedt eröffnet. Bewohner:innen dieses Quartiers können dort zukünftig u. a. Lastenräder und Elektroautos ausleihen und eine Packstation nutzen. Mobilitätshubs sind ein wichtiger Schritt vom Individualverkehr hin zu nachhaltiger Mobilität in unserer Stadt. Durch das aktive Vorantreiben der E-Mobilität kann der BVE aktiv zur Verbesserung der Luftqualität in Hamburg beitragen. Die Pool- Fahrzeuge werden mit Strom aus der Energiezentrale am Heidrehmen betrieben. So kann im Vergleich zum deutschen Strommix auf 100 Kilometern 33 % der entstehenden CO2-Emissionen eingespart werden. Die Fahrzeuge des Servicebetriebs werden mit 100 % Ökostrom getankt.

Mitgliederförderung
Die Zahl der von unserem Sozialmanagement zu begleitenden, zu beratenden oder zu betreuenden Mitglieder ist gegenüber dem Vorjahreswert gestiegen. In 153 Fällen wurden Mitglieder im Rahmen ihrer unterschiedlichen Anliegen persönlich oder telefonisch beraten und auch aufgesucht. Wir begleiten zu wichtigen Terminen, manchmal erfolgt eine sozialpädagogische Betreuung. Im Fokus steht weiterhin unsere recht heterogene Gruppe der Seniorinnen und Senioren, wobei ein Trend Richtung Vereinsamung und psychische Erkrankungen in mehreren Bevölkerungsgruppen erkennbar wird. Neu hinzugekommen sind Energieberatungen und Hilfe bei Anträgen auf Wohngeld. Die Bandbreite der Hilfedienstleistung des Sozialmanagements reicht generell von der Wohnraumanpassung, über Ängste und drohende Armut, hin zu Themen wie Orientierungsproblemen, Medikamenten- und Alkoholmissbrauch. Der BVE steht in sehr engem Kontakt zu Behörden, Ämtern, Pflegeeinrichtungen und anderen hilfeleistenden Stellen. Ziel der Hilfe des Sozialmanagements bleibt ein selbstständiges Leben in den eigenen Räumen im angestammten Wohnumfeld zu ermöglichen, beispielsweise durch den Hausnotruf.

Die Kindergenossenschaft BVE KIDS ist acht Jahre alt und mit 1.150 jungen Mitgliedern auch im Jahr 2022 weiterhin sehr erfolgreich. 2021 hatte es coronabedingt fast nur digitale Events gegeben. 2022 konnten wir wieder sieben attraktive Veranstaltungen in Präsenz anbieten. Themenfelder der Kindergenossenschaft sind weiterhin Ökologie und Nachhaltigkeit, Gesellschaft und Leben, Entdecken und Experimentieren. Insektenhotels und Saatkugeln wurden gebaut bzw. gebastelt, es gab einen geführten Rundgang exklusiv für Kinder durch die Hamburger Innenstadt, das Maritime Museum und das Volksdorfer Museum wurden besucht und Upcycling Aktionen sowie Wildtiere in der Stadt beobachtet.

Wirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland war im Jahr 2022 auch negativ von den Auswirkungen des Krieges in der Ukraine beeinflusst. Hierzu zählen herausragend extreme Energiepreiserhöhungen. Über sämtliche Branchen hinweg waren Material- und Lieferengpässe zu verzeichnen, dies im Einklang mit zum Teil massiven Preissteigerungen in den Bereichen Nahrungsmittel und Baumaterialien. Begleitend dazu musste die Wirtschaft sich einem extremen Fachkräftemangel stellen. Trotz all dieser schwierigen Rahmenbedingungen konnte das im Jahresmittel errechnete Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 1,9 % höher als in 2021 ausfallen. Im Vergleich zum Vor-Coronajahr 2019 verzeichnet das BIP erstmalig eine geringfügige Steigerung (+ 0,7 %). Bezogen auf die Bauwirtschaft muss man allerdings aufgrund der stetig gestiegenen Baukosten, der Materialengpässe und des Fachkräftemangels sowie der deutlich schlechteren Finanzierungsmöglichkeiten Investitionszurückhaltung und Stornierungen erkennen.

Die Bevölkerung in Deutschland erreicht einen neuen Höchststand. Grund dafür ist v. a. die starke Zuwanderung, insbesondere durch Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine. Einfluss auf langfristige Betrachtungen muss auch die demografische Entwicklung als solche haben. In den nächsten Jahren ist durch den aktuellen Altersaufbau ein Rückgang der Bevölkerung im Erwerbsalter und ein Anstieg der Seniorenzahl vorgezeichnet. Dies hat aus wohnungswirtschaftlicher Sicht unmittelbaren Einfluss auf die Entwicklung der Zahl und Größe der Privathaushalte. Negativ wirkt sich auch die schleppende Bearbeitung und somit verzögerte Erteilung von Baugenehmigungen aus. In 2022 wurden gegenüber dem Vorjahr 5,7 % weniger Baugenehmigungen erteilt. Dies führt unmittelbar zu einer geringeren Zahl an Fertigstellungen, die einem stetig erhöhtem Bedarf an Wohnraum gegenüberstehen.

Das Bevölkerungswachstum in Hamburg wird sich einer Prognose zufolge, trotz Wanderungsverlusten ins Hamburger Umland, stetig steigern und bis zum Jahr 2035 zu einer Einwohnerzahl von 2,031 Mio. Hamburgerinnen und Hamburgern entwickeln. Zudem kommt es insbesondere infolge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Über das Hamburger Bündnis für Wohnen versucht die Stadt Hamburg gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft den Nachholbedarf an Schaffung von Wohnraum – ein Versäumnis der 2.000er-Jahre – zu bewältigen. Hier in Hamburg konnte dank dieses Bündnisses erneut die Zielmarke von 10.000 Baugenehmigungen pro Jahr erreicht werden. Diese positive bauliche Entwicklung wird gebremst durch den Mangel an bezahlbaren Grundstücken, gepaart mit der Vergabe öffentlicher Grundstücke im Erbbaurecht.

Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen wurden die Aufwendungen und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Die Entwicklung lässt sich im Vergleich mit den Vorjahreszahlen und mit unserer Prognose zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung 2022 anhand einiger Kennzahlen verdeutlichen (siehe Tabelle 1).

Veränderung der Nutzungsentgelte
Der Anstieg der Nutzungsentgelte für Wohnungen resultiert im Jahr 2022 vor allem aus Anpassungen im Rahmen unseres genossenschaftlichen Modells der Wohnwertmiete, Mietanhebungen aufgrund des Abbaus von Subventionen und Mietanhebungen bei Wiedervermietungen.

Das Jahressoll der Nutzungsentgelte für Wohnungen hat sich im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Das durchschnittliche Grundnutzungsentgelt (ohne Betriebsund Heizkosten, aber einschließlich Modernisierungszuschlägen) betrug für Wohnungen per 31. Dezember 6,96 EUR je m² Wohnfläche monatlich gegenüber 6,83 EUR im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen und sind auch nicht zu erwarten.

Wohnungswechsel
Die Kündigungsquote liegt mit 5,59 % weiter auf einem niedrigen Niveau. Frei gewordene Wohnungen konnten zügig wieder vermietet werden.

Ertragsausfälle
Die Ertragsausfälle aus Leerständen sind auf einem insgesamt sehr niedrigen Niveau: Sie betrugen 2022 nur 1,40 % der Nutzungsentgelterträge.

Instandhaltungsaufwendungen
Die von Fremdfirmen erbrachten Instandhaltungsleistungen (36,2 Mio. EUR) entsprechen in etwa unseren Prognosen. Die Instandhaltungskosten haben sich 2022 gegenüber dem Vorjahr nur unwesentlich verändert.

Unter Einbeziehung eigener Leistungen für Instandhaltungsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr insgesamt 38.100 Tsd. EUR aufgewendet, im Vorjahr 36.726 Tsd. EUR. Auf den Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche bezogen, wurden im Jahr 2022 Kosten für Instandhaltungen in Höhe von 38,49 EUR gegenüber 37,07 EUR im Jahr 2021 aufgewendet.

Zinsaufwendungen
Trotz der mehrfachen Erhöhungen des Leitzinses seit Mitte 2022 liegen die Zinsaufwendungen für Objektfinanzierungen in Höhe von etwa 8,1 Mio. EUR unter unseren Prognosen für 2022. Durch eine aktive Kreditportfoliosteuerung sowie der Ausnutzung von Forward Konditionen war es uns möglich, Umschuldungen und Darlehensverlängerungen frühzeitig mit günstigen Zinsen zu sichern.

Jahresüberschuss
Der Jahresüberschuss ist weiterhin sehr stabil und liegt leicht unter unserer Annahme.

Investitionen
Gegenüber unseren Vorjahresplanungen haben sich bei einigen Neubauprojekten aufgrund von planungs- und baurechtlichen Gegebenheiten Verzögerungen ergeben. Wir verfolgen diese Neubauprojekte unabhängig davon kontinuierlich weiter.

Wirtschaftliche Lage des Unternehmens

Ertragslage
Der im Geschäftsjahr 2022 erzielte Jahresüberschuss setzt sich wie in der Tabelle 2 dargestellt zusammen.

Hausbewirtschaftung
Aus der Ertragslage gehen die Anteile der einzelnen Unternehmensbereiche am Jahresergebnis hervor. Der Jahresüberschuss ergibt sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus dem Ergebnis der Hausbewirtschaftung. Die Hausbewirtschaftung ist wiederum geprägt durch die Nutzungsentgelte sowie die Instandhaltungskosten. Durch die Neubauinvestitionsmaßnahmen sowie Anpassungen der Nutzungsentgelte konnten höhere Nutzungsgebühren erwirtschaftet werden. Der gesunkene Zinsaufwand wirkte sich positiv aus. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Ergebnis der Hausbewirtschaftung unwesentlich verringert.

Mitgliederwesen / Mitgliederförderung
Das Mitgliederwesen beinhaltet im Wesentlichen die Aufwendungen zur verwaltungstechnischen Bearbeitung der Mitgliederbelange, denen nur in geringem Umfang Erträge gegenüberstehen.

Sonstiger Geschäftsbetrieb
Der sonstige Geschäftsbetrieb umfasst neben dem neutralen Ergebnis (resultierend aus der Aufzinsung der Pensionsrückstellung, Zahlungen aufgrund von Pensionszusagen, Erträgen aus Auflösung von Rückstellungen) das Ergebnis aus nicht aktivierten Baukosten (Aufwendungen während der Bauphase, vor allem Fremdkapital-, Finanzierungs- und andere Verwaltungskosten). Der Anstieg des negativen Ertrags aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb um insgesamt 2.034 Tsd. EUR resultiert ebenso aus diesen Bereichen. Das neutrale Ergebnis hat sich um 1.171 Tsd. EUR, im Wesentlichen resultierend aus Sanierungsausgleichsbeträgen (rund 600 Tsd. EUR) und einer Rückstellung für etwaige Schadenersatzansprüche (rund 300 Tsd. EUR), verringert. Der Anstieg der nicht aktivierten Baukosten um 856 Tsd. EUR resultiert im Wesentlichen aus den Verwaltungskosten um rund 490 Tsd. EUR sowie Abrisskosten um rund 100 Tsd. EUR.

Verwaltungskosten
Die Verwaltungskosten betrugen im Jahr 2022 bezogen auf die einzelne Einheit und das Jahr 461,82 EUR (Vorjahr: 451,72 EUR) einschließlich Mitgliederwesen und Mitgliederförderung sowie 420,64 EUR (Vorjahr: 413,02 EUR) ohne Mitgliederwesen und Mitgliederförderung.

Vermögenslage

Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahres 2022 wie in der Tabelle 3 dar. Die Vermögenslage ist geordnet und die Kapitalstruktur solide.

Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 17,8 Mio. EUR erhöht. Die ausgewiesenen Zugänge zum Anlagevermögen in Höhe von 32,2 Mio. EUR sind der Saldo aus den Investitionen ins Anlagevermögen in Höhe von 32,5 Mio EUR und den Baukosten- und Tilgungszuschüssen in Höhe von 0,3 Mio. EUR. Den Zugängen stehen Verringerungen in Höhe von 14,4 Mio. EUR gegenüber, die im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen sind.

Im Geschäftsjahr 2022 wurde ein Grundstück für eine Neubebauung in Norderstedt angekauft. Die Steigerung des Eigenkapitals um 10,2 Mio. EUR resultiert vor allem aus dem Jahresergebnis sowie durch Einzahlung weiterer Geschäftsguthaben.

Die Eigenkapitalquote beträgt 44,40 % (Vorjahr: 44,01 %) und ist trotz hoher Bautätigkeit gestiegen. Der Genossenschaft stehen zum Bilanzstichtag Mittel in Höhe von 670 Mio. EUR langfristig zur Verfügung. Das langfristige Vermögen von 676,3 Mio. EUR ist damit zu 99,2 % (Vorjahr: 99,5 %) durch langfristig zur Verfügung stehende Mittel gedeckt. Weiterhin stehen dem BVE zur kurzfristigen Liquiditätsdeckung derzeit nicht in Anspruch genommene Kreditlinien von 7,6 Mio. EUR sowie Beleihungsreserven von rund 226,2 Mio. EUR zur Verfügung.

Finanzlage

Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Oberstes Ziel des Finanzmanagements ist die Gewährleistung der Deckung der erforderlichen Ausgaben durch Eigen- oder Fremdkapital. Die Zahlungsfähigkeit war jederzeit gegeben und ist auch künftig gewährleistet. Über die Herkunft und Verwendung der finanziellen Mittel im Geschäftsjahr 2022 gibt die Kapitalflussrechnung (Tabelle 4) Auskunft.

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit
Der Cashflow nach der Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V. / Schmalenbach-Gesellschaft (DVFA / SG) hat sich bei einem verringerten Jahresüberschuss von 1,8 Mio. EUR insgesamt um 2,1 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr verringert. Im Vorjahresvergleich ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit um 0,1 Mio. EUR gesunken.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Der Cashflow der Investitionstätigkeit wird nach wie vor durch die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (2022 32,5 Mio. EUR) geprägt. Im Wesentlichen betreffen die Auszahlungen die Neubauvorhaben, die planmäßig fertiggestellt bzw. fortgeführt werden.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit verändert sich im Wesentlichen durch den Saldo aus Darlehensaufnahmen abzüglich plan- und außerplanmäßiger Tilgungen um 6,1 Mio. EUR sowie um die Zinsaufwendungen von -8,3 Mio. EUR und den Dividendenauszahlungen von -5,7 Mio. EUR. Weiterhin sind Einzahlungen auf Geschäftsguthaben von 1,6 Mio. EUR im Geschäftsjahr zu verzeichnen gewesen. Aus dem Cashflow der laufenden Geschäftstätigkeit konnte der Kapitaldienst gezahlt werden. Unter Berücksichtigung weiterer Ausund Einzahlungen hat sich der Finanzmittelfonds um 0,2 Mio. EUR auf 11,5 Mio. EUR verringert.

Liquidität
Die Liquidität des BVE ist gesichert. Die Zahlung einer Dividende von 4 % auf die eingezahlten Geschäftsguthaben für das Jahr 2022 in Höhe von rund 5,8 Mio. EUR ist gewährleistet. Ende Januar 2023 liegen bereits Kreditzusagen in Höhe von 27,7 Mio. EUR für Darlehen zur Finanzierung von Neubau- und Modernisierungsvorhaben vor, die erst nach dem Bilanzstichtag valutiert werden. Darüber hinaus stehen dem BVE insgesamt zusätzliche Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von 7,6 Mio. EUR zur Verfügung. Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, die sicherstellt, dass das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

Des Weiteren wurde der BVE auf Grundlage des Jahresabschlusses 2021 wieder als »notenbankfähig« durch die Bundesbank eingestuft, d. h. Kreditforderungen gegenüber der Genossenschaft können bei der Bundesbank als refinanzierbare Sicherheiten eingereicht werden.

Kapitalstruktur
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht bestehen. Bei den für die Finanzierung unseres Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige Annuitätendarlehen, KfW-Darlehen, öffentlich geförderte Aufwendungsdarlehen, ein im Zusammenhang mit einem Swap aufgenommenes flexibel verzinstes Darlehen sowie in geringem Umfang um endfällige Darlehen.

Zur Vermeidung von Zinsänderungsrisiken wurden in Vorjahren Forward-Darlehen zur Umschuldung oder vorzeitigen Verlängerungen von Darlehen auch unter Ausnutzung von Sonderkündigungsrechten abgeschlossen.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr wie folgt in der Tabelle 5 dar:

Risikobericht

Die Wohnungswirtschaft konnte sich trotz erheblicher Kostensteigerungen gerade auch im Baugewerbe und Materiallieferengpässen als insgesamt stabil zeigen, trotzdem sind langfristige finanzielle Auswirkungen noch nicht abschließend zu bewerten. Auch die langfristigen Kosten zur Erreichung der Klimaziele sind nicht abschließend zu beurteilen.

Das Risikomanagement des BVE besteht aus einem internen Kontroll-, Controlling- und Frühwarnsystem mit stets aktuellem Berichtswesen. In diesem Zusammenhang werden alle wesentlichen Indikatoren beobachtet, die zur Störung der Zahlungsfähigkeit führen könnten oder einer Vollvermietung entgegenstehen. Insbesondere durch die Definition von Schwellenwerten übernimmt das Berichtswesen dabei eine Frühwarnfunktion. Darüber hinaus besteht eine interne Revision, die interne Abläufe regelmäßig untersucht. Der bauliche Zustand der Gebäude wird regelmäßig überwacht. Das Zinsrisiko wird mit den auf dem Kapitalmarkt verfügbaren Instrumenten (Forward-Darlehen, langfristige Darlehen mit vollständiger Tilgung bis zum Ende der Laufzeit) unter Ausnutzung bestmöglicher Konditionen verringert. Weiterhin wird stets die aktuelle Förderlandschaft beobachtet, um bei Neubauten und Modernisierungen die Fördermöglichkeiten weitestgehend ausschöpfen zu können.

Der Beleihungswert der Grundstücke wird regelmäßig beobachtet und durch geeignete Maßnahmen eine Vergrößerung der Beleihungsspielräume in den Grundbüchern erreicht. Engpässe bei der Bereitstellung von Liquidität haben sich nicht ergeben. Anhand unserer Wirtschafts- und Finanzprognosen werden Zahlungsengpässe auch künftig nicht prognostiziert.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Im Weiteren erfolgt eine Fortschreibung unserer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, in laufender Umsetzung. Etwaige Kosten- und Vermietungsrisiken sind vor diesem Hintergrund nicht abschließend bewertbar.

Die seit Frühjahr 2022 extrem angestiegenen Energiekosten bestätigen uns darin, den Weg der klimaschonenden Energiezuführung und energetischen Modernisierung, sowie der Ausschöpfung sämtlicher Möglichkeiten der öffentlichen Förderung konsequent weiterzuverfolgen. Die monatlichen Belastungen für unsere Mieter:innen werden trotz Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Optimierung der Betriebssysteme der Heizungsanlagen ansteigen. Zudem könnten durch deutlich erhöhte Bruttowarmmieten gegebenenfalls die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter:innen (insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen) übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren.

Grundsätzlich wird der BVE auch aufgrund der weltpolitischen Lage und zur Erreichung der Klimaziele seine langfristige Strategie weiterverfolgen, auf Fernwärme und energetische Quartiersentwicklung zu setzen.

Seit 2022 besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier rechnen wir weiterhin mit erheblichen Verzögerungen und Kostensteigerungen.

Die branchenübergreifend stark zunehmenden Angriffe auf die IT-Infrastrukturen stellen hohe Anforderungen an die Datensicherheit und Datenverfügbarkeit. Die Sicherheit der uns anvertrauten Daten und die Sicherstellung eines reibungslosen Geschäftsbetriebes bedingen fortlaufende, zielgerichtete Investitionen in den Bereichen der IT-Sicherheit.

Chancenbericht

Auch für die Zukunft erwarten wir im Wesentlichen insgesamt eine günstige Vermietungssituation. Weitere Chancen ergeben sich durch energetische und weitere Modernisierungen sowie durch Neubau.

Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Nachbarschaftstreffs werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter stabilisieren und die ausgewogenen Nachbarschaftsstrukturen unterstützen. Die Genossenschaft plant weiterhin eine bedarfsgerechte Weiterentwicklung
von Angeboten.

Wir sehen bei der bestehenden Lage und den prognostizierten Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg und Umgebung in den nächsten Jahren aufgrund unserer nachhaltigen Geschäftspolitik und unseres genossenschaftlichen Geschäftsmodells deutlich mehr Chancen als Risiken für die weiterhin positive Entwicklung des BVE. Insgesamt sind für die Genossenschaft keine Risiken erkennbar, die bestandsgefährdend sind oder wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten.

Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet der BVE auf Basis der Unternehmensplanung (30. März 2023) folgende Entwicklung:

Den wesentlichen derzeit bestehenden Risiken aus dem Ukraine-Krieg und den Nachwirkungen der Corona-Pandemie ist in der Unternehmensplanung Rechnung getragen worden. Unter Berücksichtigung des gegenwärtig unsicheren wirtschaftlichen Umfelds sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 mit Unsicherheiten verbunden. Quantitative Angaben zum weiteren Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Ebenfalls schwer vorhersehbar ist die weitere Entwicklung der Inflation und des Zinsniveaus. Der hohe Grad der Unsicherheit kann zu negativen Abweichungen bei einzelnen Kennzahlen führen. Signifikante Änderungen erwarten wir nach heutiger Einschätzung jedoch nicht.

Die derzeitigen Bevölkerungsprognosen für den Raum Hamburg lassen uns weiterhin von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum ausgehen. Dies lässt die Aussage zu, dass wir auch weiterhin nahezu Vollvermietung gewährleisten können. Unsere zukünftigen Projektierungen von Bauvorhaben mit einem Investitionsvolumen von 267 Mio. EUR für 569 Wohnungen, die überwiegend öffentlich gefördert oder im genossenschaftlichen Mietwohnungsbau geplant sind, erhöhen noch in den nächsten Jahren die Nachfrage nach unserem Wohnungsbestand. Soweit die Bauvorhaben fremdfinanziert werden sollen, haben wir bereits weitgehend Finanzierungszusagen eingeholt und nach erfolgtem Grundstückserwerb bzw. der Anhandgabe von Grundstücken, Forward-Darlehen zur Sicherung der derzeit günstigen Zinskonditionen abgeschlossen. Aufgrund der kostendeckend kalkulierten Neubaumaßnahmen wird die durchschnittliche Höhe der Sollmieten insgesamt steigen. Von steigenden Zinsaufwendungen gehen wir in den nächsten Jahren aus. Jedes einzelne Bauvorhaben wird aufgrund der erheblich geänderten Rahmenbedingungen erneut geprüft werden müssen.

Aufgrund der Ergänzung unserer Wohnungsbestände durch Neubau sowie Anpassungen im Rahmen unserer Wohnwertmiete und der Erhöhung der Kostensätze im mietpreisgebundenen Wohnungsbau prognostizieren wir für das Jahr 2023 steigende Sollmieten (87 Mio. EUR). Trotz des steigenden Zinsniveaus sowie der dadurch auch erforderlichen Reduzierung des hohen Tilgungsaufkommens bei Umfinanzierungen und Neukreditaufnahmen rechnen wir mit sinkenden Zinsaufwendungen für 2023 in Höhe von rund 7 Mio. EUR. Unsere Finanzierungstätigkeiten wirken sich im Rahmen von Umschuldungen während der Niedrigzinsphase weiterhin positiv aus. Als Instandhaltungsaufwendungen planen wir für 2023, bedingt durch unsere planmäßige Fortführung unseres Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms, mit rund 34 Mio. EUR. Bei Zutreffen unserer zugrunde liegenden Annahmen erwarten wir für 2023 einen Jahresüberschuss in Höhe von rund 19 Mio. EUR. Dazu planen wir 2023 Investitionen für Grundstücksankäufe, Neubau und Modernisierung in Höhe von rund 37 Mio. EUR. Im Rahmen der Grundstücksbevorratung wurde bereits Anfang 2022 ein Grundstück mit einer Fläche für rund 200 Wohnungen erworben.

Aus unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ergeben sich unter Berücksichtigung der geschilderten Annahmen auch in den weiteren Jahren positive Jahresergebnisse und eine gesicherte Liquidität.

Hamburg, den 11. Mai 2023
Der Vorstand
Michael Wulf, Axel Horn